2014-02-27 09:01:00 來源:大河網(wǎng)—河南商報
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有些事情已經(jīng)被翻來覆去地說了千兒八百遍，早已沒有了新意，卻依然是人們口里說得最多的話題，比如說房價。同樣，有些問題也曾條分縷析地剖析了無數(shù)回，可大家依然相信原則陰謀論或者臆斷猜測，對顯而易見的道理視而不見，比如說崩盤。
在剛剛過去的一周里，關于樓市的新聞讓人眼花繚亂，一邊兒是杭州樓盤大降價引來業(yè)主圍堵，關于“商業(yè)銀行對房地產(chǎn)停貸”的新聞更是讓不少人覺得期待多年的“樓市崩盤”就在眼前;一邊兒則是土地市場的熱火朝天，在廣州、鄭州接連拍出“地王”，絲毫看不出樓市走低的跡象。
那么，到底哪一邊兒的新聞傳遞了真實的樓市現(xiàn)狀?或者說，哪一種現(xiàn)象反映出的樓市走勢才是未來真正的方向呢?我們就先從關注度更高的“崩盤論”開始分析。
什么叫做崩盤?崩盤意味著市場產(chǎn)生了擋不住的滾雪球效應，無論是開發(fā)商還是個人，手里的房子成了“燙手山芋”，大量拋售行為導致價格無限度下跌，而且不知道什么程度才會停止。具體的例子可以參照上世紀90年代的日本和當下的鄂爾多斯。
如果參照這個標準，杭州的房子降價似乎離“崩盤”還有那么一段距離，因為從各方面報道的信息來看，杭州的“深度降價”只是個別開發(fā)商的斷臂求生，整個市場拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)。而且，當?shù)胤治鋈耸勘硎荆祪r確實會影響到購房預期，但很難引起大范圍的跟隨。
專家分析，杭州房價下跌有著深層次原因。杭州樓市出現(xiàn)近12萬套的巨大存量，由于供應量超過需求量，供求失衡逐月遞增。供求關系的變化，一方面與外來大鱷的快銷模式有關，從拿地到開盤，原來的一兩年已經(jīng)縮短到目前的五六個月，爭搶購房者的壓力加大;另一方面，限購限貸使得市場轉為剛需為主，缺少投機的樓市會讓一部分人延遲購房計劃。
可以看到，供需結構的轉變是市場轉向的根本原因，那么在分析樓市走向的時候，我們也可以套用這個模式。比如說，現(xiàn)在大家都問：“鄭州現(xiàn)在到處都在蓋房子，會不會也存量過多呢?”或者問：“銀行貸款卡得那么緊，鄭州的開發(fā)商會不會因為沒錢選擇降價呢?”
先說第一個問題。就目前鄭州的銷售情況來看，供需結構并未發(fā)生根本性的變化。理由有三個：其一，任何降價都有先兆，房價若要下降基本上會遵循“量價齊漲—量跌價漲—量價齊跌”的路線，但就最近鄭州市場屢屢出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象來看，樓市轉向的信號并未出現(xiàn);其二，鄭州作為中原地區(qū)唯一的核心城市，在中原經(jīng)濟區(qū)建設和航空港區(qū)建設加速推進的大背景下，其資本吸引力強勁，存在大量的外來人口，供應量的缺口非常大;其三，目前正在推進的城中村改造項目，因為各方面成本的上漲，以及開發(fā)周期的影響，短期內很難形成有效供給，即使未來大量新盤面市，房價最多會穩(wěn)定在某一水平，“斷崖式”下跌的可能微乎其微。
第二個問題，銀行卡緊信貸閘門，會不會讓鄭州樓市重蹈杭州的覆轍?個人以為很難。雖然在2011年就曾有不少開發(fā)商因為限購限貸而大幅降價，但就目前看來，經(jīng)過過去兩年的“瘋收”，開發(fā)商并不是太缺錢，頻出的“地王”便是明證。另外，不少房企開始通過多種融資渠道獲取資金，降低了對銀行的依賴。更重要的是，吃過虧的開發(fā)商早就放棄了僅靠住宅一條腿走路的模式，多元化布局讓房企的抗風險能力提高不少。綜上所述，即使現(xiàn)在信貸再度收緊，鄭州房價可能會停漲或者稍跌，但在大量剛需支撐下，“崩盤式”下跌很難出現(xiàn)。
這里有必要重彈一下老調，因為房地產(chǎn)市場關聯(lián)太多的利益，不僅有“房叔”們的直接利益，也關系地方政府的錢袋子，更影響著金融系統(tǒng)安全，而且很多人指望通過房地產(chǎn)市場還債、保值甚至升值。正是在這樣的背景下，房地產(chǎn)已經(jīng)成了美國式的金融大鱷，“大到不能倒”。一旦房地產(chǎn)垮了，整個經(jīng)濟都要為之震顫。平心而論，這樣的情況下，你還真的覺得房價會崩盤嗎?
