2014-01-07 08:38:00 來源:人民網(wǎng)-國(guó)際金融報(bào)
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近年來，日本樓市對(duì)中國(guó)內(nèi)地投資者的吸引力遠(yuǎn)不如中國(guó)香港和新加坡，但這一切在2014年可能會(huì)迎來拐點(diǎn)。朗伯德街研究公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家比米什（Freya Beamish）在一份報(bào)告中寫到，“中國(guó)的個(gè)人投資者似乎開始試水日本房產(chǎn)市場(chǎng)，這一趨勢(shì)在中國(guó)放開資本控制后會(huì)得以強(qiáng)化?！薄昂谔禊Z效應(yīng)”毫無征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地產(chǎn)市場(chǎng)，變身成為亞洲資產(chǎn)泡沫的少數(shù)受益者
金融危機(jī)陰影逐漸消散，全球樓市亦現(xiàn)危機(jī)以來最明確拐點(diǎn)，呈現(xiàn)漲多跌少的整體性復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已不能再“大快朵頤”的中國(guó)房企紛紛“出?！?，而另外一路以“中國(guó)大媽”為首的投資者也令世界驚嘆，2013年“大媽們”以抄底海南海景房的氣魄購(gòu)買韓國(guó)濟(jì)州島公寓，400萬元價(jià)值的房產(chǎn)眼睛都不眨一下。僅2013年，中國(guó)內(nèi)地投資者海外置業(yè)的金額已突破50億美元。
隨著歐美經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，無論是對(duì)于購(gòu)房者還是房企來說，2014年的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是一片“藍(lán)?！薄Ｄ敲?，在這場(chǎng)“淘金游戲”中，“中國(guó)大媽”又將會(huì)沖向哪里“掃樓”？
美國(guó)：價(jià)值回歸
雖然美國(guó)是金融危機(jī)的發(fā)源地，但身處美國(guó)的華人已率先感覺到經(jīng)濟(jì)的春天正在來臨。
“美國(guó)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，現(xiàn)在我有很多華人朋友來美國(guó)買房。”定居洛杉磯的楊女士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者。
根據(jù)美國(guó)商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年9月美國(guó)房屋銷售量達(dá)到35萬幢，是2012年4月以來的最低點(diǎn)；10月，銷售出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，成交量達(dá)到44萬幢，較前一個(gè)月增長(zhǎng)了25.2%?！胺?jī)r(jià)和房貸利率均現(xiàn)增長(zhǎng)，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)難能可貴?！逼桚嬏刈C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂文·斯坦利表示。
與此同時(shí)，美國(guó)空房存量已降至自今年6月以來最低水平，包括霍夫納尼安建筑公司副總裁大衛(wèi)·瓦力亞韋丹在內(nèi)的多數(shù)建筑商普遍看好未來樓市。
另據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，美國(guó)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)由于經(jīng)濟(jì)回暖，購(gòu)買力回升，近一年來持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)12.4%左右，而其中拉斯維加斯?jié)q幅最高，達(dá)27.5%，而洛杉磯、舊金山及圣地亞哥均有20%的漲幅，這一漲幅仍將持續(xù)。
一位海外購(gòu)房顧問告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，2008年底，美國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)在持續(xù)暴漲幾年后開始下跌，不少地區(qū)房?jī)r(jià)下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平。相對(duì)而言，美國(guó)目前的房子已極具投資價(jià)值。
不過，該人士警告稱，在進(jìn)行“美國(guó)房產(chǎn)投資”前，應(yīng)該了解最新的美國(guó)投資移民條件、申請(qǐng)步驟等詳細(xì)政策，切勿因盲目投機(jī)而上當(dāng)受騙。
加拿大：穩(wěn)中有升
作為美國(guó)的鄰居，加拿大可謂“近水樓臺(tái)先得月”——美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，也帶動(dòng)了加拿大的經(jīng)濟(jì)回升，該國(guó)房?jī)r(jià)也開始步入上漲通道。
根據(jù)中央第一信貸聯(lián)盟（Central 1 Credit Union）所做的預(yù)測(cè)，到2016年，安大略省房?jī)r(jià)每年的漲幅約4%，多倫多市房?jī)r(jià)則是以每年4%至5%的幅度上漲。
中央第一信貸聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)分析師Helmut Pastrick認(rèn)為，對(duì)樓市泡沫及價(jià)格崩盤的擔(dān)心都是多余的。他同時(shí)預(yù)測(cè)，未來25年人口增加與土地供應(yīng)限制會(huì)使多倫多房?jī)r(jià)倍增。
上述購(gòu)房顧問告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，在加拿大，不同的省份和地區(qū)、城市甚至小區(qū)之間，住房狀況差別可能很大。若僅是作為投資，在購(gòu)房之前，首先要確定自己能夠負(fù)擔(dān)的價(jià)位和房屋所在地段等。而若想居住，還必須雇傭?qū)I(yè)人員對(duì)房子進(jìn)行詳細(xì)的檢查評(píng)估，由于加拿大人工貴，效率較低，一旦暖氣、管道壞了，等待修理的時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)，且賬單金額也通常不菲。
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)， 目前多倫多、溫哥華 、馬克漢姆、列文治、卡爾加里、本拿比、蒙特里爾、密西沙加分別位列華人熱門投資地第一至第八位，而多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)在1萬元/平方米至3萬元/平方米不等。
英國(guó)：租賃旺盛
作為金融危機(jī)最大的受害地區(qū)，歐洲的房?jī)r(jià)也有望“柳暗花明”。
英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）發(fā)布最新樓價(jià)指數(shù)顯示，2013年11月房?jī)r(jià)創(chuàng)2002年6月以來的最高位，3個(gè)月的樓價(jià)預(yù)期指數(shù)也創(chuàng)14年來的新高，預(yù)計(jì)2014年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。
而據(jù)第一太平戴維斯提供給《國(guó)際金融報(bào)》記者的分析也顯示，在后金融危機(jī)時(shí)代，倫敦兼具成熟、安全的市場(chǎng)特性，國(guó)際買家已占倫敦高端住宅買家總量的39%，其中85%的國(guó)際買家在倫敦居住或工作，因此不存在炒作的現(xiàn)象。
此外，據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，目前英國(guó)政府對(duì)海外買家持有英國(guó)房產(chǎn)及其轉(zhuǎn)售均不設(shè)限制，也不限制海外買家申請(qǐng)貸款。同時(shí)，英國(guó)目前的稅收政策也不對(duì)海外買家征收資本利得稅，根據(jù)具體情況，還有多項(xiàng)稅收減免的優(yōu)惠政策。
常住倫敦的陳小姐告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，倫敦房產(chǎn)的長(zhǎng)期升值潛力之所以被投資者看好主要是由于和中國(guó)的一線城市一樣，倫敦可供開發(fā)新房產(chǎn)的土地資源已非常有限，一直處于供小于求的關(guān)系之中。而值得一提的是，倫敦的租憑市場(chǎng)需求旺盛，供求量之比近乎5∶1，而平均年租金回報(bào)率高達(dá)5%至6%，是目前中國(guó)北上廣等城市的兩倍，這對(duì)于投資者來說非常誘人。
西班牙：政策“誘人”
即使是深陷債務(wù)泥潭的西班牙，近來也看到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“曙光”，這一點(diǎn)在其房?jī)r(jià)上得到了充分的體現(xiàn)。
為了解決經(jīng)濟(jì)困境，西班牙政府可謂煞費(fèi)苦心。其近期推出的“新移民政策”引起一陣轟動(dòng)，而它的目標(biāo)也直指以中國(guó)為首的投資者們。2013年9月，西班牙政府出臺(tái)了一系列新移民政策，希望吸引更多的外資來緩解經(jīng)濟(jì)壓力。其中包括在西班牙購(gòu)買價(jià)值50萬歐元（約合人民幣415.28萬元）的房產(chǎn)，就可獲得西班牙的合法居住權(quán)一項(xiàng)。而獲得西班牙的合法居住權(quán)可以隨意暢游歐盟的所有國(guó)家也成為其宣傳噱頭。
據(jù)了解，目前西班牙房?jī)r(jià)平均在1600歐元/平方米以上，16萬歐元可以買到100平方米左右的住房。“該出手時(shí)就出手，等待的話，再便宜的房子估計(jì)也輪不到中國(guó)移民去抄底了?！比A商移民專家預(yù)測(cè)，西班牙房產(chǎn)很可能迎來契機(jī)，建議投資移民人士抓住抄底良機(jī)。
即使如此，許多購(gòu)房者在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，還是更傾向于美國(guó)、加拿大、澳大利亞等老牌移民國(guó)家，這些國(guó)家在福利、教育及生活方面有更可靠的保障。
澳大利亞：漲幅約5%
作為中國(guó)人最想移民的大洋洲國(guó)家，雖然近年來由于金融危機(jī)導(dǎo)致鐵礦石等資源價(jià)格猛跌，但在中國(guó)購(gòu)房者的推動(dòng)下，澳大利亞經(jīng)濟(jì)正享受著房?jī)r(jià)上漲帶來的“狂歡”。在過去一年里，澳大利亞悉尼市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了12%，而墨爾本也上揚(yáng)了8%。
澳大利亞資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋爾森（Andrew Wilson）說，“受到60年來最低利率水平的影響，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年持續(xù)復(fù)蘇，獨(dú)幢房產(chǎn)的中位價(jià)上漲5%。2014年的漲幅應(yīng)該也會(huì)在5%左右，但是各個(gè)州府城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)有所不同?！?/p>
韋爾森預(yù)計(jì)，悉尼、珀斯、布里斯班和達(dá)爾文的房?jī)r(jià)漲幅將位居前列，預(yù)計(jì)獨(dú)幢房產(chǎn)的中位價(jià)將上漲5%至7%，而霍巴特和墨爾本將經(jīng)歷3%至5%的上漲，阿德萊德相對(duì)落后，只會(huì)增長(zhǎng)0到3%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管有一些負(fù)面因素影響2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，但澳大利亞有關(guān)部門會(huì)采取相應(yīng)措施維持和推動(dòng)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，如進(jìn)一步減息或放寬海外房地產(chǎn)投資的政策等。
據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，目前墨爾本地區(qū)的房?jī)r(jià)在1萬元/平方米至2萬元/平方米不等。在澳大利亞，有很多人選擇租房以減小貸款壓力，所以出租房是一個(gè)很好的市場(chǎng)契機(jī)，在投資澳大利亞房產(chǎn)時(shí)不妨往投資出租房方向考慮，也許能獲得不錯(cuò)的收益。
日本：投資拐點(diǎn)
相比歐美市場(chǎng)較穩(wěn)定的投資空間，包括日韓在內(nèi)的亞洲樓市對(duì)于投資者的吸引力就顯得較弱一些。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，目前整個(gè)亞洲房?jī)r(jià)都處于高位，投資風(fēng)險(xiǎn)比歐美要高。
據(jù)記者了解，在日本東京的較好地段，房?jī)r(jià)高達(dá)10萬元/平方米。日本土地研究所的最新數(shù)據(jù)顯示，東京都地區(qū)的新公寓均價(jià)在7月同比上漲12.2%?！鞍脖督?jīng)濟(jì)學(xué)”為日本停滯逾十年的房屋市場(chǎng)注入新生命，手持巨資的外國(guó)投資者再次進(jìn)軍東京地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)中不乏包括中國(guó)香港的有錢華人買家。
近年來，日本樓市對(duì)中國(guó)內(nèi)地投資者的吸引力遠(yuǎn)不如中國(guó)香港和新加坡，但這一切在2014年可能會(huì)迎來拐點(diǎn)。朗伯德街研究公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家比米什（Freya Beamish）在一份報(bào)告中寫到，“中國(guó)的個(gè)人投資者似乎開始試水日本房產(chǎn)市場(chǎng)，這一趨勢(shì)在中國(guó)放開資本控制后會(huì)得以強(qiáng)化?！薄昂谔禊Z效應(yīng)”毫無征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地產(chǎn)市場(chǎng)，變身成為亞洲資產(chǎn)泡沫的少數(shù)受益者。
值得一提的是，日本成功申辦2020年奧運(yùn)會(huì)也為日本樓市注入了一劑強(qiáng)心針。房地產(chǎn)商2013年8月大力推盤，東京和周邊地區(qū)開售的住宅公寓，按年激增53%，創(chuàng)1996年以來最勁的同月份升幅。樓市復(fù)活，就連地產(chǎn)股也躍升了，2013年以來東證地產(chǎn)指數(shù)狂升53%，自2010年初以來升逾一倍，跑贏東證指數(shù)的29%升幅。傅光云
