資金壓力迫使房企以價換量 一季度促銷力度加大
隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實再次被凸顯。高額的負(fù)債率、龐大的庫存、嚴(yán)重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價促銷”一條路可走。
庫存巨大房企經(jīng)營仍處困境
根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企2011年年報，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控最嚴(yán)厲的一年當(dāng)中取得了較高的營業(yè)收入，但業(yè)績分化的趨勢已十分明顯。部分房企的銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)了大幅度的下滑，與此同時，越來越大的庫存壓力也成為房企未來發(fā)展的巨大隱患。
來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，已公布年報的48家A股上市房企2011年實現(xiàn)營業(yè)收入合計2233.95億元，同比增長26.4%；營業(yè)成本1286.34億元，同比增長22.2%；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。
不過與此同時，各房企的存貨消化周期也在大幅延長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達(dá)5906.74億元，同比增長45.8%，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。
融資負(fù)債資金壓力不減反增
巨大的庫存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對極度依靠資金快速運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是巨大的枷鎖。一季度以來，包括中國海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計劃。
與此同時，從今年信托發(fā)行情況來看，頭兩個月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報率仍然最高。分析人士認(rèn)為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂。
然而，在房企紛紛啟動新的融資計劃，到處“找錢”的同時，越來越高的負(fù)債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已經(jīng)背負(fù)了較高負(fù)債的房企，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，未來償債負(fù)擔(dān)加重的風(fēng)險無疑進(jìn)一步增加。
促銷升級以價換量漸成趨勢
事實上，由庫存引發(fā)的回款壓力只不過是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的回落、信貸的收緊、房企資金來源結(jié)構(gòu)的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續(xù)回落都影響著或反映出房企“錢緊”的狀況。
根據(jù)2012年1到2月份的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源14151億元，同比增長16.2%，增速比2011年全年提高2.1個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，自籌資金5995億元，同比增長43.3%，在本年資金來源中占42.3%，比2011年全年提高1.4個百分點。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，“綜合多項指標(biāo)走勢，預(yù)計2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。”
市場的現(xiàn)實也在印證著分析人士的預(yù)測。一季度開始，多家大型房企紛紛加大了降價促銷的力度。從1月起，保利地產(chǎn)對其40個城市中的近100個項目進(jìn)行了大規(guī)模的降價促銷；2月中旬開始，恒大地產(chǎn)在廣東省內(nèi)的8個項目推出了“10億元大優(yōu)惠”活動；招商地產(chǎn)對其14個城市中的22個項目也推出了不同程度的打折優(yōu)惠活動。除此之外，萬科、富麗、華潤等大型房企也在一季度推出了自己的優(yōu)惠促銷計劃。
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