任志強：根本原因不除 中國房價不可能回歸合理
市場持續(xù)低迷，庫存大幅增加，企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰(zhàn)略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業(yè)如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？
看看這些業(yè)內專家和地產大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產業(yè)龍年新春年會暨中原經濟區(qū)建設高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強、胡葆森等業(yè)內專家和實戰(zhàn)企業(yè)家分享了自己對2012年局勢的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調控房價銀行獲利最大
2月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示：2012年1月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國70個大中城市價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的有22個。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國各地的300多名地產開發(fā)商以及社會各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產進行了會診。
“房地產企業(yè)要正確認識和貫徹中央房地產調控政策，對河南來說，中原經濟區(qū)建設是房地產企業(yè)發(fā)展的新機遇，目前，投資投機性購房開始降溫，多數(shù)城市房價漲幅開始回落，調控效果開始顯現(xiàn)?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。
不過，他也表示調控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產企業(yè)，“要跳出房地產來看房地產，房價過高不利于人才的引進和城市的和諧，房地產過熱和房地產泡沫不利于經濟模式調整和發(fā)展方式轉變，房地產發(fā)展要謀求長遠發(fā)展、持續(xù)性發(fā)展?！?/p>
他也發(fā)現(xiàn)了市場存在的矛盾，一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯，因為銀行利率沒有嚴格市場化，利率一上浮，房價下調的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業(yè)不發(fā)展。
他說：“房地產企業(yè)要從規(guī)模、粗放發(fā)展轉變?yōu)橹刭|量、重效益發(fā)展，產業(yè)鏈上優(yōu)化組合，沒有垮掉的行業(yè)，只有垮掉的企業(yè)?！?/p>
任志強：政策一松手 市場定反彈
不少專家和業(yè)內人士提到2012年房地產市場的走向，經常會提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產界實戰(zhàn)專家、華遠地產上市公司董事長任志強說，2012年的房地產市場確定性最明顯。
“第一，調控政策不放松是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續(xù)；第三，今年新開工面積持續(xù)下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的占有面積還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平?！?/p>
任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠，錢都轉移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當于房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調，市場會更差，一旦上調，更多人買不起房，最后就是無人購房。”
對于宏觀調控政策，任志強也持有不同的觀點，他表示：“宏觀調控是正確的，但是針對的目標是錯誤的，首先是調整市場住房結構是不對的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場不一定需要。可以參考國外，允許買，但是不能很快轉售。”
“為什么人們選擇投資房產，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實際購買力大幅下降；如果購買住房，20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產，是利率和貨幣政策導致人們愿意投資房產?！彼f。對于房價，任志強表示，中央表示希望將房價調控到合理價位，但是什么樣的房價合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房價不可能回歸到合理價位?！罢咭坏┧墒?，房價一定會反彈。”
想要房價回歸到合理價位，他提出了以下建議：一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權利；二是住宅購置是資產購置，應給予相對優(yōu)惠的利率，并對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整；三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。
他提醒房地產企業(yè)，在政策限購下，不少企業(yè)選擇改變產品種類，由住宅轉向商業(yè)地產，“一個區(qū)域內商業(yè)地產的比例由當?shù)氐某擎?zhèn)化率決定，只有城鎮(zhèn)化率超過60%，才會需要大量的第三產業(yè)和商業(yè)地產，不要盲目轉投商業(yè)地產，不然容易出現(xiàn)失誤。”
胡葆森：機遇與挑戰(zhàn)將共存
相對于任志強的宏觀言論，胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性，“連萬科的老總都說，現(xiàn)在降價回收的都是保命錢，其他企業(yè)就更不用說了，所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重?！焙嵘袊@。
不過，他對未來的市場仍然看好，河南城鎮(zhèn)化趨勢不會改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房價總體處于一個合理的水平，一旦政策解壓，市場會好轉。
“現(xiàn)在就有很好的機遇，城鎮(zhèn)化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴大也擴大了市場容量，產業(yè)轉移、升級和消費機構升級也讓工業(yè)地產、物流地產、城市綜合體等顯現(xiàn)，城市建設步伐的加快和區(qū)域關注度的提高給了企業(yè)更多的機會?！焙嵘膭詈幽系谋就疗髽I(yè)。
地產市場一直處于梯度轉移中，未來5~10年，某地的市場份額就會被當?shù)厥蟮禺a公司瓜分，現(xiàn)在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產企業(yè)，要確定好企業(yè)的終極發(fā)展方向和價值觀，建立好自己的根據(jù)地，做好產品定位和區(qū)域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產企業(yè)也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場形勢好出大公司，市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外，行業(yè)間的聯(lián)合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點講了企業(yè)怎樣在冬天運營好自己，“想好自己是做項目，還是做公司，或者是上市公司，其實潛心于一個城市、一個項目，把項目和服務做到極致，就可以在河南存活下來，建業(yè)扎根于河南，明年要發(fā)展到50個城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因為早作準備，日子還算可以過下去。”
市場持續(xù)低迷，庫存大幅增加，企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰(zhàn)略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業(yè)如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？
看看這些業(yè)內專家和地產大鱷怎么說：2月18日，河南省房地產業(yè)龍年新春年會暨中原經濟區(qū)建設高峰論壇在鄭州舉行，劉志峰、任志強、胡葆森等業(yè)內專家和實戰(zhàn)企業(yè)家分享了自己對2012年局勢的看法和“過冬”策略。
劉志峰：調控房價銀行獲利最大
2月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示：2012年1月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國70個大中城市價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的有22個。
河南的情況如何？鄭州的情況呢？接下來又將怎樣？
2月18日這天，在鄭州一家酒店，來自全國各地的300多名地產開發(fā)商以及社會各界專家及金融界人士齊聚一堂，就地產進行了會診。
“房地產企業(yè)要正確認識和貫徹中央房地產調控政策，對河南來說，中原經濟區(qū)建設是房地產企業(yè)發(fā)展的新機遇，目前，投資投機性購房開始降溫，多數(shù)城市房價漲幅開始回落，調控效果開始顯現(xiàn)?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。
不過，他也表示調控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產企業(yè)，“要跳出房地產來看房地產，房價過高不利于人才的引進和城市的和諧，房地產過熱和房地產泡沫不利于經濟模式調整和發(fā)展方式轉變，房地產發(fā)展要謀求長遠發(fā)展、持續(xù)性發(fā)展?！?/p>
他也發(fā)現(xiàn)了市場存在的矛盾，一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯，因為銀行利率沒有嚴格市場化，利率一上浮，房價下調的好處都到了銀行手里，老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業(yè)不發(fā)展。
他說：“房地產企業(yè)要從規(guī)模、粗放發(fā)展轉變?yōu)橹刭|量、重效益發(fā)展，產業(yè)鏈上優(yōu)化組合，沒有垮掉的行業(yè)，只有垮掉的企業(yè)。”
任志強：政策一松手 市場定反彈
不少專家和業(yè)內人士提到2012年房地產市場的走向，經常會提到“不確定性增多，走向不好判斷”，可地產界實戰(zhàn)專家、華遠地產上市公司董事長任志強說，2012年的房地產市場確定性最明顯。
“第一，調控政策不放松是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續(xù)；第三，今年新開工面積持續(xù)下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的占有面積還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平?！?/p>
任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠，錢都轉移到銀行口袋里了，“銀行利率上浮相當于房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調，市場會更差，一旦上調，更多人買不起房，最后就是無人購房?！?/p>
對于宏觀調控政策，任志強也持有不同的觀點，他表示：“宏觀調控是正確的，但是針對的目標是錯誤的，首先是調整市場住房結構是不對的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場不一定需要?？梢詤⒖紘?，允許買，但是不能很快轉售?！?/p>
“為什么人們選擇投資房產，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之后變成198元，但是實際購買力大幅下降；如果購買住房，20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產，是利率和貨幣政策導致人們愿意投資房產?！彼f。對于房價，任志強表示，中央表示希望將房價調控到合理價位，但是什么樣的房價合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房價不可能回歸到合理價位?！罢咭坏┧墒?，房價一定會反彈?！?/p>
想要房價回歸到合理價位，他提出了以下建議：一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權利；二是住宅購置是資產購置，應給予相對優(yōu)惠的利率，并對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整；三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。
他提醒房地產企業(yè)，在政策限購下，不少企業(yè)選擇改變產品種類，由住宅轉向商業(yè)地產，“一個區(qū)域內商業(yè)地產的比例由當?shù)氐某擎?zhèn)化率決定，只有城鎮(zhèn)化率超過60%，才會需要大量的第三產業(yè)和商業(yè)地產，不要盲目轉投商業(yè)地產，不然容易出現(xiàn)失誤。”
胡葆森：機遇與挑戰(zhàn)將共存
相對于任志強的宏觀言論，胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性，“連萬科的老總都說，現(xiàn)在降價回收的都是保命錢，其他企業(yè)就更不用說了，所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重?！焙嵘袊@。
不過，他對未來的市場仍然看好，河南城鎮(zhèn)化趨勢不會改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房價總體處于一個合理的水平，一旦政策解壓，市場會好轉。
“現(xiàn)在就有很好的機遇，城鎮(zhèn)化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴大也擴大了市場容量，產業(yè)轉移、升級和消費機構升級也讓工業(yè)地產、物流地產、城市綜合體等顯現(xiàn)，城市建設步伐的加快和區(qū)域關注度的提高給了企業(yè)更多的機會?！焙嵘膭詈幽系谋就疗髽I(yè)。
地產市場一直處于梯度轉移中，未來5~10年，某地的市場份額就會被當?shù)厥蟮禺a公司瓜分，現(xiàn)在有60%已被瓜分。鑒于此，他建議房地產企業(yè)，要確定好企業(yè)的終極發(fā)展方向和價值觀，建立好自己的根據(jù)地，做好產品定位和區(qū)域定位。
想活下去并活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產企業(yè)也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場形勢好出大公司，市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外，行業(yè)間的聯(lián)合也很重要，合作才能共贏。
最后，他重點講了企業(yè)怎樣在冬天運營好自己，“想好自己是做項目，還是做公司，或者是上市公司，其實潛心于一個城市、一個項目，把項目和服務做到極致，就可以在河南存活下來，建業(yè)扎根于河南，明年要發(fā)展到50個城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因為早作準備，日子還算可以過下去?！?/p>
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