任志強：限購令未限住需求 供需矛盾致房價暴漲
10月29日下午，第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會在北京召開。巴曙松、滕泰、任志強、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產(chǎn)領(lǐng)袖齊聚一堂，共話變局下中國地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強對明年3月房價暴漲一說進(jìn)行全面論證。
據(jù)媒體報道，任志強指出，限購令從三方面促進(jìn)房價暴漲，首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長，舊土地供應(yīng)庫存明年3月終止，新增土地供應(yīng)為負(fù)增長，自從98年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長之后房價都會暴漲；其次，限購令限制了市場上二手房供應(yīng)，從而加大房價暴漲幅度。因為2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房價上漲壓力。這次不同由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上。
限購令限制買第二套房、第三套房，直接導(dǎo)致二手房持有者不會拿出多余的二手房出售。導(dǎo)致市場上開發(fā)商新房及二手房存量同時出現(xiàn)不足，最后，最關(guān)鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建的新房終止時，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價暴漲。
房價暴漲理由之一：土地負(fù)增長之后房價必然暴漲
嚴(yán)格來說從1998年我國實施房改以來，土地負(fù)增長發(fā)生過三次。
按統(tǒng)計數(shù)字算，1998年2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因為沒有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達(dá)的“8.31文件”之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現(xiàn)過房價高漲的情況。
2003年“8.31政策”來源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個月低于5%的低增長。于是在2007年就出現(xiàn)房價暴漲。
在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以后大量的天價地和天價房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是第一次土地供應(yīng)負(fù)增長之后帶來的反應(yīng)。
第二次土地負(fù)增長來自于2007年11月份的“兩房”?！皟煞俊敝?，2008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準(zhǔn)備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟過熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負(fù)增長，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時間的土地負(fù)增長的結(jié)果是，2009年開始出現(xiàn)房價上升，但增長最快的是2010年，房價上漲了26%。
第三次土地負(fù)增長2011年下半年啟動，由于限購令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑。今年的土地負(fù)增長比去年還嚴(yán)重，因為土地去年上半年還是增長的，下半年以后才是負(fù)增長的，今年全年都是負(fù)增長的。
今年第一、二季度負(fù)增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負(fù)增長26%，無法彌補。明年拿什么土地去保證供給呢
2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負(fù)增長的過程?！凹热磺皟纱味汲霈F(xiàn)的土地負(fù)增長之后的房價暴漲，那是不是這次也會出現(xiàn)因為供求關(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來需求沒有下降的可能性?！比沃緩娧韵轮?，當(dāng)然暴漲。
房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。供需矛盾導(dǎo)致房價暴漲
按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間?，F(xiàn)在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。
如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負(fù)增長20%，到目前已回升至4%的負(fù)增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補平了。根據(jù)以往經(jīng)驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%。總體來看，2012年需求并沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。
任志強強調(diào)明年3月份這個節(jié)點?！耙驗?010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇?！?
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