多家上市房企可降價(jià)空間均超50%
近日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（以下簡稱中房信）發(fā)布報(bào)告稱，政策調(diào)控未見放松，行業(yè)內(nèi)“以價(jià)換量”的呼聲日漸高漲。但是對于不同的企業(yè)來說，是否均一致上演降價(jià)潮，則依然值得探討。他們的報(bào)告選取了全國13家標(biāo)桿上市企業(yè)進(jìn)行討論，最后得到的一個(gè)結(jié)果是:富力、招商、綠城、世茂、龍湖、中?？山祪r(jià)空間均超50%，其中中海地產(chǎn)的降價(jià)空間更是高達(dá)59%。
報(bào)告在五大假設(shè)條件背景下（詳見數(shù)據(jù)說明，這也是本次研究報(bào)告成立的前提），對這些企業(yè)的土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、裝修成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用六項(xiàng)進(jìn)行了研究對比，且根據(jù)這六大項(xiàng)成本總和（即平均成本）占企業(yè)均價(jià)比例，對這些企業(yè)的降價(jià)空間做出了排名。
這五大假設(shè)條件是：
（1）宏觀背景：假設(shè)今年宏觀經(jīng)濟(jì)和政策背景保持目前的趨勢。中央年內(nèi)將保持較為嚴(yán)格的調(diào)控措施，使房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入健康有序的軌道。
?。?）建設(shè)速度：假設(shè)項(xiàng)目從拿地到上市銷售需要約1.5年左右的時(shí)間，故在今年銷售的項(xiàng)目主要是在2010年間新增的土地儲備。
?。?）三費(fèi)成本：假設(shè)2012年企業(yè)三費(fèi)使用效率與2011年基本相同，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用我們采用“利息資本化”的方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。同時(shí)假設(shè)房企新增土地款的60%以及項(xiàng)目所有的建安和裝修成本均通過借貸完成，而其利率與去年企業(yè)自身借款利率和借款年限相當(dāng)。
（4）建安成本：假設(shè)所有企業(yè)在同能級城市開發(fā)同物業(yè)類型的項(xiàng)目，其建安成本相同。且別墅與多層如果在同能級城市，建安成本相當(dāng)。
（5）裝修成本：假設(shè)所有企業(yè)在2010年間新增項(xiàng)目的裝修比例以及裝修標(biāo)準(zhǔn)，與企業(yè)2011年在售項(xiàng)目基本相當(dāng)。
3、 平均成本：包含單位土地成本、單位管理成本、單位銷售成本、單位利息成本、單位建安成本以及單位裝修成本。
4、 降價(jià)空間=1-平均成本/平均售價(jià)，未考慮相關(guān)稅費(fèi)的因素。
報(bào)告結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)企業(yè)的眾多成本中，土地成本對企業(yè)利潤控制影響最大。從13家企業(yè)總體的成本分布來看，土地成本占房價(jià)比重達(dá)23%。13家企業(yè)中，六成企業(yè)的比重低于23%，其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油價(jià)、建筑材料等原材料價(jià)格的上漲，目前建安成本占房價(jià)的比重在13%左右，其重要性僅次于土地成本。而在推崇綠色住宅的背景下，房企普遍會對產(chǎn)品進(jìn)行一定程度的裝修支出，該部分成本亦有5%左右。三費(fèi)成本占房價(jià)比重為12%，由于行業(yè)內(nèi)政策調(diào)控，借貸利率上升，利息成本成為三費(fèi)中主要支出。
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