房企融資受限資金面持續(xù)收緊 

　　融資成本未來或?qū)⒎磸?nbsp;

　　近日，多家房企陸續(xù)中止了公司債發(fā)行，據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元，融資持續(xù)收緊。自從去年房地產(chǎn)市場開啟了新一輪全面調(diào)控，房企的融資環(huán)境也逐步收緊。另一方面，隨著行業(yè)集中度的不斷提高，企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長和提升市場占有率，投資開發(fā)力度也達(dá)到了一個新高度，整體舉債規(guī)模和增速也持續(xù)加大。

　　資料圖：在建商品房項(xiàng)目。中新社記者 駱云飛 攝

　　多家房地產(chǎn)企業(yè)中止發(fā)債 

　　近一周內(nèi)，包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，中止發(fā)行債券累計金額接近500億元。

　　分析人士指出，資本市場融資成本上升是這些企業(yè)中止發(fā)債的原因之一。上交所數(shù)據(jù)顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權(quán)價格逐步呈現(xiàn)上升趨勢，尤其在今年3、4月份升幅尤為明顯，至4月底，公募債平均加權(quán)價格逾98.5，私募債則為98.564，均創(chuàng)下半年新高。

　　國泰君安統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業(yè)。

　　從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發(fā)行，其中通過的有33筆，占比不足一半；剩余暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資收緊已然成為資本市場最大的共識。光大證券在研報中指出，2018年的風(fēng)險點(diǎn)更多來源于融資，目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松，信用債市場繼續(xù)收縮，廣義流動性處于緊平衡的態(tài)勢，非標(biāo)、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

　　上市房企整體負(fù)債普遍走高 

　　6月3日，克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研究報告指出，2017年主要上市房企(A股、H股和其他)負(fù)債規(guī)模與增速持續(xù)加大，整體財務(wù)杠桿大大增加，現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比均有了不同程度的下滑。

　　克而瑞地產(chǎn)行業(yè)研究員房玲指出，2017年房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為91.09%，較2016年增加了16.19個百分點(diǎn)，近六成企業(yè)的凈負(fù)債率有所上漲。從融資成本來看，2017年萬科、中海、保利等60家重點(diǎn)房企融資成本持續(xù)降低至6.08%?！斑@一方面是由于重點(diǎn)房企多為大中型規(guī)模房企，融資能力相對較強(qiáng)；另一方面也是由于前兩年公司債潮的延續(xù)效應(yīng)”。

　　截至2017年末，主要上市房企總有息負(fù)債為57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個百分點(diǎn)。其中60家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點(diǎn)，重點(diǎn)房企債務(wù)增加更為顯著。

　　值得一提的是，2017年末，60家重點(diǎn)房企有息負(fù)債占比達(dá)84.1%，增加3.1個百分點(diǎn)。2017年，總有息負(fù)債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家，房玲分析指出，“這跟企業(yè)規(guī)模增長基本正相關(guān)，其中中國恒大以7326億元蟬聯(lián)第一，較2016年年末增長37%，是第二名綠地控股2679億元的2.7倍”。

　　不僅如此，從60家重點(diǎn)房企來看，90%的企業(yè)總有息負(fù)債都有所上漲，且超過一半的企業(yè)負(fù)債增速有所增加。2017年各大房企的規(guī)模發(fā)展十分迅猛，合約銷售額超過千億的企業(yè)已達(dá)17家。而規(guī)模擴(kuò)張的同時也伴隨著負(fù)債增加，2017年銷售TOP20房企總有息負(fù)債約為27811億元，相較于2016年增長約40%?！芭c規(guī)模增長基本同步，漲幅超過整體行業(yè)水平”。

　　克而瑞方面指出，綜合來看，2017年房企的償債壓力較2016年末有所增加。主要呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)：一是杠桿加大，整體凈負(fù)債率抬升至91%；二是現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比均有了不同程度的“惡化”，盡管短期壓力仍然不大，部分企業(yè)需要警惕；三是在國內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下，房企或選擇“揚(yáng)帆出?！保蜻x擇創(chuàng)新類融資方式，融資成本未來或?qū)⒎磸棥?/font>