今年真是個多事之秋，房地產(chǎn)真要變天了嗎？

　　有媒體評論，“對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一個舊的時代漸行漸遠(yuǎn)，一個新的時代，即將到來?！?/font>

　　7月10日，萬達(dá)集團(tuán)將旗下的13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國，共收資金631.7億元。其中，13個文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)作價295.75億元，76個萬達(dá)酒店作價335.95億元。

　　在萬達(dá)今年年初的工作報告中，加大旅游投資一說被提出，王健林還強(qiáng)調(diào)2025年全球開業(yè)25個萬達(dá)城，其中海外開業(yè)5個萬達(dá)城。但僅僅半年，他就反悔了？

　　王健林給出的理由是：“轉(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化?！?/font>

　　7月4日，SOHO中國在北京和上海同時召開渠道溝通會，董事長潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項(xiàng)目的整售。而不久前，上海虹口SOHO也被出售，加上SOHO中國自2014年以來相繼拋售的物業(yè)，預(yù)計(jì)套現(xiàn)將超340億元。

　　潘石屹的說法是：“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時候進(jìn)貨，高的時候出貨。SOHO中國這么多年發(fā)展時間里，永遠(yuǎn)在遵循這樣一個原則。”

　　而更早，從前兩年開始，李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)。李嘉誠的商業(yè)嗅覺可不一般，如此脫手物業(yè)套現(xiàn)，當(dāng)時不被理解，如今已經(jīng)被行業(yè)再一次證明了他的眼光，提早出手，安全脫身。

　　進(jìn)入行業(yè)下半場

　　房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式，到2017年走到了十字路口，地價高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板就在頭上，如何保持增長已然是行業(yè)內(nèi)各位“大佬”都在擔(dān)心的問題。

　　問題擔(dān)心不完。2018年，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。一些負(fù)債率較高的地產(chǎn)企業(yè)只能提前甩賣旗下資產(chǎn)，就是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機(jī)。

　　過去幾個月以來，眾多媒體也紛紛得出結(jié)論：“中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)從黃金時代正式進(jìn)入到白銀時代?！?/font>

　　這個白銀時代長什么樣？

　　房地產(chǎn)企業(yè)從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運(yùn)營的時代。行業(yè)的集中度會不斷提升，投資者買了房坐等升值的時代將一去不復(fù)返。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達(dá)國家，還是比較低的，未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會越來越高，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會被收購兼并或者直接倒閉，那些不斷做大做強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)，投資機(jī)會還是不錯的。

　　隨著行業(yè)集中度的提升，少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機(jī)會不容小覷。與此同時，不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會謀求轉(zhuǎn)型升級，比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合，也會衍生出不少投資機(jī)會。

　　同時，在互聯(lián)網(wǎng)時代，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計(jì)算等新興行業(yè)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費(fèi)電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用越來越彰顯，并且在未來將成為國家的主要支撐產(chǎn)業(yè)，這也許才是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

　　面對整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，潘石屹稱，最大的感受是今天的世界變化太快了。

　　告別房地產(chǎn)？假的。

　　再次拋出出售自持物業(yè)的消息后，7月7日上午潘石屹及時出現(xiàn)在公開場合，在一場小型的SOHO 3Q發(fā)展戰(zhàn)略媒體見面會上，主要回答了有關(guān)拋售物業(yè)、逃離房地產(chǎn)圈等諸多問題。

　　是否就此告別房地產(chǎn)？“一時半會兒還告別不了房地產(chǎn)發(fā)展商，我們擁有這么多項(xiàng)目，正在建設(shè)的就有兩個（北京麗澤SOHO和上海古北SOHO），量都非常大。我心目中永遠(yuǎn)不能銷售的項(xiàng)目是外灘SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要這兩個項(xiàng)目在的話，我還是（房地產(chǎn)）發(fā)展商?！?/font>

　　套現(xiàn)的錢都拿來做什么了？“SOHO中國將向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不會再拿地建房，將集中精力聚焦SOHO 3Q的發(fā)展，以租賃方式獲取物業(yè)，再改造成SOHO 3Q進(jìn)行運(yùn)營管理，該業(yè)務(wù)將成為SOHO中國未來兩三年之后新的業(yè)績增長點(diǎn)?！?/font>

　　SOHO 3Q是SOHO中國在2015年推出的一款移動辦公產(chǎn)品，運(yùn)用O2O模式，流動人群提供O2O模式的辦公場所，所有流程都可以在線上完成。據(jù)SOHO中國介紹，這款產(chǎn)品目前已成為北京和上海最大的共享辦公空間，截至2016年12月31日，SOHO中國已在北京和上海開設(shè)了17個SOHO 3Q中心，平均出租率約85%。

　　從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，潘石屹和王建林一樣，也提到了這點(diǎn)解釋。如果說SOHO是為了做SOHO 3Q，那萬達(dá)呢？

　　今年1月份的時候，追溯到王健林的年度工作總結(jié)可一窺一二。那時他就提到，等萬達(dá)城全部開發(fā)完以后，萬達(dá)商業(yè)就逐漸從地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)退出。

　　退去哪里？“萬達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)，我好幾次建議是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了?！?/font>

　　這說明，萬達(dá)商業(yè)不是要消失不見，而是要集團(tuán)轉(zhuǎn)型，甚至非常迫切地想要轉(zhuǎn)型，例如轉(zhuǎn)成輕資產(chǎn)的模式經(jīng)營。

　　我們再看回萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國的聯(lián)合公告中是這樣寫的：“一、萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。二、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購前述七十六個酒店。”

　　在這公告中提到了四點(diǎn)不變——品牌不變；規(guī)劃內(nèi)容不變；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)?？梢哉f除了這些資產(chǎn)的大股東或者所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)，其他什么都沒變，這些項(xiàng)目在運(yùn)營和管理上還是由萬達(dá)來負(fù)責(zé)。這不就是年初王健林所說的輕資產(chǎn)嗎？

　　輕資產(chǎn)有什么好處？

　　“重資產(chǎn)一塊錢租金我們拿到的凈利潤也就四毛錢左右，因?yàn)橐鄢芾碣M(fèi)，繳17.55%的稅金，再繳所得稅。輕資產(chǎn)分得的凈租金除了25%所得稅，全部是凈利潤，所以今后萬達(dá)商業(yè)租金含金量更高”，王健林說。

　　那既然輕資產(chǎn)那么好，是不是每個人都應(yīng)該來拋售？

　　當(dāng)然不是，接受的孫宏斌做的也是有得賺的買賣生意。只是不同企業(yè)有不同的發(fā)展，不同的企業(yè)人也有不同的理念與志向。

　　只是這些伴隨著時代的發(fā)展，國內(nèi)行業(yè)環(huán)境已變，而最動蕩的年代，將是個人意識最能得以呈現(xiàn)的時代。誰都不知道下一步會輪到誰買誰賣？但時代總是輪回的，房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都會在，只是玩的人和方式也許正在變化。