2012房企年報(bào)分析：去年業(yè)績(jī)飄紅 今年主動(dòng)求變
截至目前，已有諸多上市房企公告了2012年的銷售業(yè)績(jī)。事實(shí)上，從2012年二季度開始的樓市回暖，在很大程度上支撐起了開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)已發(fā)布企業(yè)年報(bào)的上市房企實(shí)現(xiàn)了年度銷售額的同比增長(zhǎng)。根據(jù)蘭德咨詢發(fā)布的報(bào)告分析，房企業(yè)績(jī)與其戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、退貨量乃至業(yè)績(jī)“預(yù)算”能力密切相關(guān)。基于此，本期將依次解讀萬(wàn)科、龍湖和遠(yuǎn)洋的房企年報(bào)，在分析其去年業(yè)績(jī)的同時(shí)，了解其戰(zhàn)略布局的改變。
萬(wàn)科
國(guó)際化業(yè)務(wù)邁出第一步
萬(wàn)科2012年年度報(bào)告顯示，2012年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1031.2億元，同比增長(zhǎng)43.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元，同比增長(zhǎng)30.4%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，為1993年以來(lái)最高水平；銷售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬(wàn)平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長(zhǎng)20.5%和16.2%。2012年年底，萬(wàn)科所持有的貨幣資金量達(dá)522.9億元，遠(yuǎn)超短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總和；凈負(fù)債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位；整體稅金支出達(dá)到211億元，再次超出年度凈利潤(rùn)接近一倍。繼住宅銷售規(guī)模在2010年突破千億后，2012年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入也突破千億。全年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1031.2億元，凈利潤(rùn)125.5億元，同比分別增長(zhǎng)43.7%和30.4%。一系列數(shù)字表明，萬(wàn)科依然是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)資金最充裕、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)最穩(wěn)健的企業(yè)之一。
2012年，萬(wàn)科仍堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，全年售出的房屋中，90%為144平方米以下的中小套型，在面向普通購(gòu)房者的同時(shí)，將提高生活配套服務(wù)作為工作重點(diǎn)，進(jìn)而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。在綠色建筑領(lǐng)域，去年萬(wàn)科綠色三星住宅面積占全國(guó)的比例達(dá)到44%，交付房屋中裝修房比例已超過(guò)80%。萬(wàn)科總裁郁亮表示，從2013年開始，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向工廠化。2013年，萬(wàn)科將力爭(zhēng)在主流產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)15%的項(xiàng)目?jī)?nèi)外墻無(wú)砌筑，15%的項(xiàng)目?jī)?nèi)外墻免抹灰，10%的項(xiàng)目采用PC外墻。
在第三個(gè)十年發(fā)展期即將收官之際，萬(wàn)科一面積極把握機(jī)會(huì)，在國(guó)內(nèi)補(bǔ)充一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一面布局海外，邁出了國(guó)際化業(yè)務(wù)的第一步。2012年，萬(wàn)科新增加國(guó)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)，并成功收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司75%的股權(quán)，將其更名為萬(wàn)科置業(yè)(海外)有限公司。2013年1月，萬(wàn)科公布了B轉(zhuǎn)H股，這被稱為萬(wàn)科歷史上“第二次股改”。2012年9月，萬(wàn)科成立海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研；今年1月，萬(wàn)科聯(lián)合香港新世界競(jìng)得香港荃灣西站項(xiàng)目；2月，萬(wàn)科再度出手，聯(lián)合美國(guó)鐵獅門，投資開發(fā)舊金山富升街201地塊。
對(duì)于國(guó)際化業(yè)務(wù)，郁亮謹(jǐn)慎表示，萬(wàn)科在國(guó)際化業(yè)務(wù)拓展方面剛剛起步，在進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)，會(huì)通過(guò)和當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作減少風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)一段時(shí)期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍然會(huì)控制在合理范圍內(nèi)。和國(guó)際優(yōu)秀同行的合作交流，將強(qiáng)化萬(wàn)科的精細(xì)化管理能力、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和客戶需求理解等方面的專業(yè)能力，進(jìn)而逐步培養(yǎng)起海外業(yè)務(wù)能力。
龍湖
土地存儲(chǔ)、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
2012年，面對(duì)宏觀調(diào)控政策與波動(dòng)市場(chǎng)，龍湖集團(tuán)堅(jiān)持“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，根據(jù)市場(chǎng)需求主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和地域分布，推出了更多剛需及首次改善產(chǎn)品，憑借產(chǎn)品力和高周轉(zhuǎn)策略，實(shí)現(xiàn)銷售面積同比增長(zhǎng)27.2%，超額達(dá)成390億元的年度銷售目標(biāo)，并保持了自上市以來(lái)連續(xù)第3年銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
據(jù)悉，2012年，龍湖物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣269.5億元，較去年增長(zhǎng)15.3%；合同銷售額達(dá)人民幣401.3億元，較去年增長(zhǎng)4.9%；銷售總建筑面積4179622平方米，較2011年增長(zhǎng)27.2%。由于精準(zhǔn)把握市場(chǎng)，有效執(zhí)行“高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略，龍湖全年共有7個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地后8個(gè)月內(nèi)開盤，集團(tuán)全年銷售回款率高達(dá)91%。值得一提的是，經(jīng)第三方調(diào)研，龍湖的行業(yè)客戶忠誠(chéng)度保持2011年的水平至76%，物業(yè)服務(wù)滿意度高達(dá)92%，公司品牌獲得廣泛的客戶認(rèn)可。
截至2012年底，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)的整體出租率為98.8%，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入人民幣4.8億元，較2011年增長(zhǎng)20.2%。此外，龍湖積極儲(chǔ)備土地，2012年拿下17幅土地，總建筑面積為891萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)水平僅為8.72%。截至去年年底，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)3952萬(wàn)平方米，順利以戰(zhàn)略性部署推進(jìn)全國(guó)土地布局。2013年，龍湖還將進(jìn)一步深化“產(chǎn)品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”及“增持商業(yè)”三大核心戰(zhàn)略。繼2012年落戶廈門后，龍湖將于2013年正式進(jìn)入湖南長(zhǎng)沙，增加對(duì)華南和華中兩大片區(qū)的投資。龍湖目前在售主力項(xiàng)目達(dá)52個(gè)，其中13個(gè)為全新項(xiàng)目，23個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品面向剛需、改善性、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等不同需求的客戶。同時(shí)，龍湖將繼續(xù)以較低價(jià)爭(zhēng)取上海、長(zhǎng)沙、昆明、沈陽(yáng)等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，未來(lái)將嚴(yán)格控制土地成本和支付節(jié)奏，完善板塊布局，保持公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和負(fù)債率水平。
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