樓市調(diào)控有后手 政策儲(chǔ)備引猜想
住建部部長(zhǎng)姜偉新4日表示，房地產(chǎn)調(diào)控“手段很多”。多位代表委員、業(yè)內(nèi)專家表示，未來樓市調(diào)控還可出臺(tái)很多措施，包括嚴(yán)禁陰陽(yáng)合同、實(shí)施差別化房貸政策與土地供應(yīng)政策、擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等。
優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
全國(guó)政協(xié)委員、星河灣董事長(zhǎng)黃文仔建議，未來地方政府在供應(yīng)土地時(shí)，可將城市中心的土地凍結(jié)5年，只出讓郊區(qū)的土地，這樣才能把城市“副中心”帶動(dòng)起來，房?jī)r(jià)也才會(huì)降下來。
對(duì)于房?jī)r(jià)為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因?yàn)橥恋毓?yīng)量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不太愿意看到房?jī)r(jià)上漲過快，因?yàn)樯蠞q過快就會(huì)導(dǎo)致政府調(diào)控。
全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，房地產(chǎn)調(diào)控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會(huì)導(dǎo)致均衡價(jià)格下降。要擴(kuò)大普通商品住宅供給，就必須擴(kuò)大土地的供應(yīng)量。
全國(guó)人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理宗慶后表示，當(dāng)前土地拆遷補(bǔ)償款太高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致土地成本過高，抬升了房?jī)r(jià)。他建議未來放開土地買賣，但必須循序漸進(jìn)。
相關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總量存在一定的失衡，未來應(yīng)促使土地供應(yīng)趨于合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交才能趨于合理，房?jī)r(jià)上漲也將隨之放緩。對(duì)于地方政府的考核不能僅考核房?jī)r(jià)，還要考核其土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應(yīng)量必須達(dá)到一定比例。專家認(rèn)為，穩(wěn)定樓市最終仍要靠市場(chǎng)機(jī)制解決。地方政府應(yīng)盡快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障房建設(shè)和供應(yīng)速度，增加普通住房用地供應(yīng)。
擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)
多位來自房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大將是大勢(shì)所趨。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，政府文件明確說要擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年就會(huì)看到實(shí)際動(dòng)作。
他表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，比如交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該通盤考慮、整合優(yōu)化。房產(chǎn)稅可以通過經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房產(chǎn)稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財(cái)源，使地方政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的政府職能契合。
賈康強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅(jiān)持“首套房不征收，限制高端市場(chǎng)”?！胺慨a(chǎn)稅的改革一定要適合國(guó)情，不能比照美國(guó)的普遍征收模式，應(yīng)借鑒日本的首套房不征收 ?！?/font>
全國(guó)政協(xié)委員、深圳市多利工貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)梁志敏表示，對(duì)廣大中低收入階層自住的商品房和保障房不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機(jī)為主，針對(duì)的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。
強(qiáng)化差別化房貸政策
“新國(guó)五條”要求繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
分析人士表示，各地政府和銀行強(qiáng)化差別化信貸政策，提高二套房首付比例和貸款利率，這可以成為未來的調(diào)控“利器”。目前二套房房貸首付比例不低于60%、利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
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