調(diào)控趨嚴(yán)下房企求生樣本：融創(chuàng)打響鄭州房價回調(diào)第一槍 

　　對鄭州、天津單個項目進(jìn)行房價下調(diào)，一方面是融創(chuàng)所在城市市場變化與營銷戰(zhàn)略調(diào)整選擇的結(jié)果，另一方面這也是房企在二三線城市生態(tài)的一個縮影。

　　6月24日，鄭州融創(chuàng)象湖壹號新一期開盤。在周邊高層房價市場均價1.3萬元/平方米以上的行情下，象湖壹號高層均價1萬元/平方米，降幅超20%。但融創(chuàng)提出前提條件是客戶全款購房。記者于6月27日多次致電售樓處均無人接聽。

　　知情人士透露，近期融創(chuàng)兩個樓盤明顯促銷。除了上述象湖壹號之外，還有天津融園。記者致電該項目售樓處獲悉，去年9月開盤賣過一批帶裝修2.8萬元/平方米的戶型，而今只售毛坯2.4萬-2.5萬元/平方米。

　　鄭州、天津?qū)τ谌趧?chuàng)而言，并非新進(jìn)入的市場。對鄭州、天津單個項目進(jìn)行房價下調(diào)，一方面是融創(chuàng)所在城市市場變化與營銷戰(zhàn)略調(diào)整選擇的結(jié)果，另一方面這也是房企在二三線城市生態(tài)的一個縮影。

　　一名長期關(guān)注房企的業(yè)內(nèi)人士指出，融創(chuàng)近幾年發(fā)力并購，并購確實是快速擴(kuò)張規(guī)模、增加土地儲備的必殺技。但是反過來看，在調(diào)控嚴(yán)重的現(xiàn)階段，土地的消化變現(xiàn)，對于融創(chuàng)來說已是負(fù)擔(dān)?！安①徳蕉啵?fù)擔(dān)越大。”

　　一道現(xiàn)金流算術(shù)題 

　　在2016年行情突飛猛進(jìn)的情況下，融創(chuàng)做了兩件事情：一是項目并購飆進(jìn)，二是集中火力做高端產(chǎn)品開發(fā)。當(dāng)中還穿插了樂視并購。實際上，融創(chuàng)并購了樂視的地產(chǎn)事業(yè)群。

　　入股樂視后，融創(chuàng)股票大跌，可以說在資本市場上沒取得什么便宜。源于孫宏斌的戰(zhàn)略出色，融創(chuàng)在過去兩年大張旗鼓收并購。收并購的本質(zhì)，是用同樣的資金，獲得更多的土地儲備。也就是說，在沒有減少現(xiàn)金流支出的情況下獲取更多項目。

　　然而，瑞士信貸發(fā)布的報告所稱，融創(chuàng)中國過去的記錄顯示，其規(guī)模未能轉(zhuǎn)化成盈利，因其土儲及非物業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，維持對其2017至2019年核心盈利預(yù)期1.7%至1.9%的看法，遠(yuǎn)低于公司預(yù)期的10%。

　　當(dāng)下房企融資渠道灰色部分正在消失，因此上市房企的現(xiàn)金流其實是一道明面上的算術(shù)題。融創(chuàng)步伐過大，必然經(jīng)歷一個嚴(yán)重消耗了現(xiàn)金流的階段。

　　通過翻閱財報以及不完全統(tǒng)計，可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2017年，融創(chuàng)在收并購上需要付出超過330億元，包括26億收購鏈家股份、進(jìn)一步收購樂視股份79.5億元、金科股份17.23億元、收購北京和成都項目共23.04億元、36.62億元收購嘉凱城青島時代城、102.54億元收購天津星耀股權(quán)債權(quán)、18.6億元收購華城富麗、32.32億元收購大連（潤德乾城等。

　　與此同時，接連拿地之后，融創(chuàng)今年上半年負(fù)債率更是一度超過200%，位居眾房企之首。2016年年報顯示，融創(chuàng)中國的長期債務(wù)和短期債務(wù)分別為802億元和302億元，賬面現(xiàn)金為698億元。加上2016年發(fā)行225億低成本境內(nèi)公司債及ABS。通過簡單的加減法，可以預(yù)測，年內(nèi)融創(chuàng)現(xiàn)金流趨緊，銷售回款更顯舉重若輕。

　　融創(chuàng)2015年、2016年現(xiàn)金流、融資、土地儲備各方面均已產(chǎn)生變化。2015年融創(chuàng)土地儲備中通過并購獲得的土地占比已經(jīng)高達(dá)2/3，剩余的1/3是通過公開招拍掛獲得。當(dāng)年有2/3土儲來自四個核心城市，其余城市僅有1/3。到了2016年，融創(chuàng)土地儲備高達(dá)7291萬平方米，分布于44個城市，重點在武漢、鄭州、濟(jì)南、西安等二線城市。其中接近70%土地儲備都是通過并購獲得；30%左右是通過招拍掛市場。

　　城市布局?jǐn)U大的同時，融創(chuàng)的現(xiàn)金流也在變化。從2015年財報與2016年財報對比可見，不斷收并購的融創(chuàng)現(xiàn)金流卻在上漲，2015年，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額有270.58億，2014年為250.41億。2016年變成了698億元。

　　2016年首次突破千億大關(guān)后，融創(chuàng)也要面臨這道難題：在2017年上半年的銷售仍然增長，但利潤卻是下滑的。這從融創(chuàng)2016年溢利29.4億元，同比下降19%可見一斑。

　　融創(chuàng)方面表示，最近兩年凈利潤率低主要是因為財務(wù)費用和管理費用比較多，公司處于高速發(fā)展階段，能夠貢獻(xiàn)利潤的項目不多。

　　調(diào)控深入之下，各地成交面積大幅下滑已成事實，在今年融創(chuàng)多個新開樓盤中，以一號院、桃花源等高端產(chǎn)品線為主。

　　過去一年，除了收并購之外，融創(chuàng)在公開市場也拿了不少高價地。誠然，這些高價地地理位置偏好，較容易變現(xiàn)。反觀融創(chuàng)現(xiàn)階段手握多個高端項目，恰恰是其戰(zhàn)略上的一個失誤。以長三角區(qū)域為例，融創(chuàng)布局多為高端項目，近期上海區(qū)域進(jìn)入開盤籌備的融創(chuàng)一號府，屬于融創(chuàng)高端產(chǎn)品線。在多個二線城市限價與限購的調(diào)控政策下，融創(chuàng)降價或許就變得容易理解了。

　　融創(chuàng)此前在年報發(fā)布會上也指出，公司正處于一個爬坡階段，目前更關(guān)注項目標(biāo)回報率、周轉(zhuǎn)、資金的使用效率等問題。

　　信號？ 

　　可以肯定的是，融創(chuàng)降價并非全線降價，更不是全國各地已開始降價。市場供需關(guān)系不一樣，比如武漢，包括融創(chuàng)在內(nèi)的各大房企，暫無降價需求。

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)內(nèi)一個反向指標(biāo)是，凡是現(xiàn)階段優(yōu)惠開盤的房企，大概率資金是有問題的?！耙驗闆]有一家房企愿意放棄利潤?！?/font>