二季度住宅投資放緩 優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)受青睞
由于近期信貸緊縮和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有所冷卻。二季度的總投資額達(dá)到249.4億美元，環(huán)比減少 12.5%。土地交易占總投資額的91.5%，而物業(yè)交易占8.5%。中國(guó)的金融市場(chǎng)變得波動(dòng)，投資者轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。
其中，土地總投資額達(dá)到228.3億美元，環(huán)比減少 15.7% ，相反，物業(yè)總投資環(huán)比增長(zhǎng)47.9%至21.14億美元。投資者轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較小的物業(yè)投資機(jī)會(huì)，以把握現(xiàn)有的租金回報(bào)。
按項(xiàng)目類別，根據(jù)DTZ 戴德梁行研究部所追蹤的城市，二季度的住宅投資放緩。住宅總投資額 (包括土地及物業(yè)) 環(huán)比下跌9.2%，達(dá)到101.76億美元。由于開發(fā)商仍積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地作為儲(chǔ)備，2013年上半年的土地交易總體仍是活躍的，尤其與平淡的2012年上半年比較。
來(lái)自DTZ 戴德梁行的報(bào)告還顯示，綜合體市場(chǎng)總投資額環(huán)比下降17.4%，達(dá)到77.26億美元。同樣，工業(yè)市場(chǎng)的投資總量環(huán)比下降49.4%，達(dá)到5.34億美元。這兩類別的交易都涉及開發(fā)的土地。
投資者繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，從而減小信貸緊縮和經(jīng)濟(jì)放緩所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。位置良好的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物受投資者青睞。在二季度，涉及一線城市商業(yè)物業(yè)的交易市場(chǎng)表現(xiàn)暢旺。
商鋪物業(yè)交易環(huán)比增長(zhǎng)了8倍，達(dá)到了5.6億美元。本季度主要的物業(yè)交易之一是位于北京中關(guān)村的一個(gè)商場(chǎng)。同時(shí)，值得注意的是寫字樓物業(yè)交易環(huán)比增長(zhǎng)27.2%，達(dá)到15.07億美元，所涉及的成交都在北京或上海。寫字樓物業(yè)占本季度物業(yè)總投資額的71.3%。這些交易的買家都是本地或外國(guó)的物業(yè)投資公司或開發(fā)商。物業(yè)交易的增長(zhǎng)反映了投資者已改變了投資模式，而選擇把握中國(guó)的長(zhǎng)線經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
近期中國(guó)資本市場(chǎng)有所波動(dòng)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有放緩的跡象令融資變得困難，國(guó)內(nèi)投資占總投資額的比例，環(huán)比下降了15.3% 。相反，外國(guó)投資錄得強(qiáng)勁的環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到47.6%。但同時(shí)，國(guó)外投資增長(zhǎng)也反映國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)前景持樂觀的態(tài)度。
外國(guó)投資主要來(lái)自區(qū)內(nèi)的投資者包括香港，新加坡和臺(tái)灣，同時(shí)也有一些投資活動(dòng)涉及美國(guó)的投資者。雖然這些交易主要為上?；虮本?nbsp;的物業(yè)，本季度杭州也有一宗涉及外國(guó)投資的土地成交。
北京甲級(jí)寫字樓的租金、回報(bào)率及價(jià)格持平雖新增供應(yīng)減少，需求也同一時(shí)間收縮，因此，租金及價(jià)格也沒有大幅度的增長(zhǎng)。在廣州和上海，由于價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)3.8%及1.5%，回報(bào)率被推低了-28和 -14個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。盡管如此，由于投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的長(zhǎng)線投資潛力有所肯定，本季度仍然增加對(duì)此此物業(yè)的投資。
深圳的市場(chǎng)氣氛有所改善。本地金融業(yè)和高新技術(shù)行業(yè)對(duì)寫字樓的需求持續(xù)推高了吸納量、租金和相應(yīng)的回報(bào)率。租金環(huán)比上升了4.6%，回報(bào)率也上升了0.21個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。不過(guò)，由于2013 年下半年將陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)租金將停止上升。
過(guò)去的一個(gè)季度，于四個(gè)一線城市的商鋪?zhàn)饨鸨３制椒€(wěn)。除了廣州，北京和上海的回報(bào)率及資本價(jià)值沒有太大的變化。廣州商鋪的資本價(jià)值環(huán)比上升了4.2％，并最終推高了相應(yīng)的回報(bào)率。
展望總投資額在短期內(nèi)回升，投資者對(duì)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)物業(yè)的興趣仍然強(qiáng)烈，同時(shí)，開發(fā)商在住宅市場(chǎng)仍然向好的狀態(tài)下，繼續(xù)積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。盡管中央政府堅(jiān)持實(shí)行樓市調(diào)控措施，DTZ 戴德梁行預(yù)測(cè)，下半年的土地供應(yīng)仍保持在較高的水平。在地方政府繼續(xù)釋放土地的同時(shí)，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的需求沒有減少的跡象 。
?。ㄓ浾?楊秋波）
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