雅居樂欠繳7.1億地塊被收回：警惕地王退地潮
地王退地的現(xiàn)象今年來頻頻出現(xiàn)。北京市國土資源局官網(wǎng)5月2日發(fā)布公告稱，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月競得的朝陽區(qū)百子灣路14號地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價款被收回，即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。
今年以來，地王退地現(xiàn)象已經(jīng)不止一例。此前，上海崇明地王也由企業(yè)退回后重新出讓，成交價格較前一次縮水一半。業(yè)內(nèi)人士表示，市場調(diào)整至今，面粉貴過面包的情況下，中小企業(yè)損失保證金以解決自身財務(wù)危機的現(xiàn)象將不在少數(shù)。但是，由于二三線城市市場依然比較活躍，大型開發(fā)商資金還能保證，退地潮蔓延的可能性并不大。
北京地王退地
2009年12月30日，北京雅居樂經(jīng)過26輪競價以7.1億元競得北京朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地，成為當年“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積為41464平方米，約合樓面地價17123元/平方米，溢價率高達325.25%。
按照出讓合同規(guī)定，北京雅居樂繳納土地價款的日期應(yīng)為2010年5月10日，但北京市國土資源局公告表示，至今未收到地價款，因此將解除簽訂的出讓合同，收回該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并對北京雅居樂在參與競拍時繳納的1700萬元保證金不予退還。
不過，此雅居樂非已經(jīng)上市的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司，其全稱為北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隸屬于北京華美地產(chǎn)，而華美地產(chǎn)是一家北京本土房地產(chǎn)企業(yè)。
對此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，2009年四季度至2010年一季度，是北京房價和地價漲得最快的時期，尤其是領(lǐng)漲全市的通州區(qū)，而華美地產(chǎn)是在通州起家，在通州有多個項目，2009年底進入朝陽區(qū)高價拿地，可能是出于趁勢進軍市區(qū)的考慮。“而現(xiàn)在，通州是全北京房價跌得最快的地區(qū)，華美地產(chǎn)作為本地房企，雖然發(fā)展很快，但跟大的公司比，還是有差距。”
“地王、本地房企、調(diào)控，這三個關(guān)鍵詞連在一起，得出的結(jié)果恐怕就是退地的‘必然’?！蹦成鲜蟹科蟾笨偛谜f，北京雅居樂拿地后，兩年時間里土地款遲遲未付，一種可能是遭遇深度調(diào)控后，資金鏈困難，土地款本身就籌措不出，另一種可能是如果支付了高昂的土地款去開發(fā)，由于地價成本高企，市場不好，日后虧的恐怕會比1700萬元保證金多得多，因此只能損失點保證金算了。
“它是在錯誤的市場環(huán)境下，以錯誤的市場價格，拿了錯誤的地?！痹摳笨偛帽硎?，作為地方企業(yè)，北京雅居樂高價拿地，既存在實力問題，又存在土地成本問題，“又是地王，企業(yè)實力又弱，如果實力弱但成本有優(yōu)勢的話，還可以找其他實力強的房企合作開發(fā)?！?/p>
至于國土部門為什么在合同規(guī)定的付款時間后兩年，才最終做出收回決定，該副總裁表示，這期間雙方肯定存在協(xié)調(diào)，但一直拖到現(xiàn)在，可能是企業(yè)實在是頂不過去了，毫無可能繼續(xù)履行協(xié)議了。
面粉貴過面包
北京之前，上海已經(jīng)發(fā)生過退地現(xiàn)象。
2011年2月12日上海保集（集團）有限公司和上海佳富投資有限公司聯(lián)合以10.02億元競得崇明的城橋商品房基地1、2號地塊，溢價率達115%，地塊的最終樓板價為6451元/平方米，成為當時崇明地王。然而時隔一年多，受市場及其他因素影響，該地塊最終被競得方退地，再次進入土拍市場，并調(diào)整起拍價為5.36億元，此次該地塊以底價成交后，較之上次2011年最終成交價縮水近一半。
如果以兩家企業(yè)當時的拿地價格，很可能出現(xiàn)他們的成交地價高于周邊房價的現(xiàn)象，這就是所謂的“面粉貴過面包”。實際上，這種現(xiàn)象最近已經(jīng)在國內(nèi)上演，據(jù)《錢江晚報》報道，杭州一樓盤項目近期以9980元/平方米的起價開售，而旁邊的樓盤項目僅樓面地價便已超過10000元/平方米。
某上市房企上海分公司營銷總監(jiān)表示，2009年是全國樓市最好，地價最高的時期。2009年高價拿地的中小房企，現(xiàn)在都是保本甚至略虧才能把房子賣出去，“現(xiàn)在的市場無法支撐當年的高地價。面粉比面包貴了，這種情況下，中小企業(yè)只能壯士斷腕，損失數(shù)額相對較少的保證金，換得自身的平安?！痹摽偙O(jiān)說，在合同規(guī)定的付款時間2010年5月至現(xiàn)在的這兩年間，開發(fā)企業(yè)和政府之間一定會有很多溝通協(xié)調(diào)，企業(yè)可能寄希望于市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，可越等下去市場越差，最終做出無法履約的決定。
退地潮暫不會蔓延
上海某房企副總裁表示，相對于7.1億元土地款，北京雅居樂付出的1700萬元的保證金代價其實很低，而近幾年來，地方政府為了防止屢屢出現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)“退地”行為，相繼提高保證金標準，“比如像上海目前參與土地競拍的房企，所應(yīng)付的保證金往往要達到地塊總標的的20%～30%，競拍成功后，立即簽訂出讓合同，剩余土地款要在1-3個月內(nèi)付清。這樣企業(yè)的違約成本就變大了。”
該副總裁說，今年以來，上海的土地市場成交也很不活躍，雖然沒有出現(xiàn)流拍的情況，但所推土地大多都是底價成交，溢價超過50%的很少，甚至有些商辦地塊都是定向競拍。由于溢價較低，政府的推地意愿也不強烈，往往在競拍前找到了相關(guān)托底房企后，才會推地。
“調(diào)控以來，大公司都謹慎拿地，何況小公司?！痹摳笨偛谜f，上海在上一輪調(diào)控的最低谷2008年6月，也曾出現(xiàn)過拍得“地王”的房企不支付土地款，導(dǎo)致最終地塊被收回，保證金被沒收的情況，不過當該地塊被再次拿出去競拍時，又是原來的那家退地公司競得了該地塊，只是價格較第一次地王價大大降低。該副總裁說，當時國土部門雖然對退地房企做出暫停拿地資格一年的規(guī)定，但退地房企是通過新成立的項目公司再次把地塊拿到手的，“雖然此次北京國土部門對退地企業(yè)做出了暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司一年拍地資格，但實際上新成立關(guān)聯(lián)公司政府很難察覺?！?/p>
上述上市房企上海分公司營銷總監(jiān)認為，雖然目前房地產(chǎn)市場面臨深度調(diào)控，但現(xiàn)在的土地市場還是比2008年時稍好，“2008年是全國性樓市蕭條，風聲鶴唳，大型房企也不敢拿地，政府也不敢推地，連托底的企業(yè)都找不到?！倍衲暌詠硪痪€城市樓市成交量有所回升，二三線城市成交量也較好，一些大型房企業(yè)績還在提高，“目前是調(diào)控的平靜期，沒有新的政策出來，各地的剛需房、改善型房都在正常入市了?！痹摖I銷總監(jiān)說。
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