任志強稱新政府希望房價上漲:不然地方債還不上
8月8日,華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強對著名主持人王剛說,新一屆政府可能更希望房價上漲,否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平。任志強說完又強調(diào)了一句稱,“你可以不信,但別后悔?!?/font>
從不敢預(yù)測房價到篤定房價上漲,任志強在2個月之間的態(tài)度轉(zhuǎn)變,是因為地方債危機(jī)。據(jù)審計署公開披露的信息顯示,約有53%的地方政府債務(wù)將于2013年底前到期。還債壓力在全國范圍內(nèi)普遍存在。
種種跡象顯示,由于各種風(fēng)險累積,中國樓市再次處于黏著的十字路口。
地方債之于房價上漲論
任志強發(fā)表上述言論的場合是在泰禾北京院子的新品發(fā)布會上。這曾經(jīng)也是一個典型的地王地塊,但很快,地王的紀(jì)錄就被刷新了。
1月24日,泰禾集團(tuán)以28559元/平方米的樓面地價拿下孫河地塊,而4個月前,其附近地塊樓面地價只有20158元/平方米,但6個月之后,中糧地產(chǎn)以5.2萬元/平方米拿下同區(qū)域地塊。地價漲幅之迅猛,讓許多業(yè)內(nèi)人士感慨不已。
地價綁架房價,顯然是任志強判斷趨勢最重要的邏輯。任志強在華彬莊園舉辦的“2013中國經(jīng)濟(jì)高峰論壇”上稱,“現(xiàn)在土地政策有問題,大家都認(rèn)識到了,但新一屆政府怎么解決仍然沒有看到方案。如果用現(xiàn)在的辦法,這一屆政府肯定是放開了讓土地猛漲,不漲地方債還不上。而最終還地方債仍然得靠土地?!?/font>
任志強甚至以嘲笑般的口氣稱,“為什么最近接連出了天價地?這次怎么這么多天價地也沒人吵吵?白巖松也傻眼了吧。這是因為,地方政府需要這個錢,不讓出讓怎么辦?”
地方債務(wù)到底有多少?國家審計署副審計長董大勝在2013年全國兩會期間通報,目前全國地方政府性債務(wù)總額為15萬億元至18萬億元。為了掌握準(zhǔn)確的債務(wù)數(shù)額,國家審計署8月1日起對各地債務(wù)展開全面審計。
與此同時,地方政府借著樓市火爆而加緊賣地。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入達(dá)16722億元,同比增長46.3%,相當(dāng)于同期全國地方財政收入總額的46.1%。
8月13日,財政部公布的7月份財政收支情況顯示,7月份,全國公共財政收入11849億元,增長11%。其中,中央財政收入低于地方收入增幅。地方財政收入增長,主要是前幾個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加,帶動相關(guān)地方稅收增加。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,這表明,在經(jīng)濟(jì)漲幅放緩時期,各地對房地產(chǎn)的依賴明顯加強。
地市的火爆推動著地價向前。據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,1-7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2350元/平方米,同比增長16.3%。房價的上漲曲線基本同步??藸柸鸱績r北京研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2013年7月,中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1050.5點,較上月上升8.7點,環(huán)比上漲0.84%,同比上漲11.36%。
盡管政府在嚴(yán)格限價限購,但開發(fā)商努力沖破重重阻礙漲價,其中包括豪宅。以北京為例,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,7月北京56個在售公寓豪宅項目的平均報價高達(dá)74848元/平米,實際成交價達(dá)56859元/平米。
據(jù)悉,北京北四環(huán)盤古大觀七星公館7月售出5套,其中3套業(yè)主都計劃作為企業(yè)會所用途。8月10日,60萬平方米的通州萬達(dá)廣場萬方營銷中心開放,住宅部分戶型面積在60-160平米,預(yù)計其售價將超越通州在售樓盤,可能突破3萬元/平方米。
首創(chuàng)置業(yè)在北京東三環(huán)的禧瑞都項目,8月推出最后57套頂級住宅“天禧”,均為300平米以上的大戶型。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,這種位置的項目賣多少錢已經(jīng)不是主要的問題,三環(huán)內(nèi)已基本沒有新盤了。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光說,“首創(chuàng)置業(yè)要繼續(xù)在核心城市的核心位置開發(fā)高端住宅。在北京、上海、廣州等一線城市的黃金地段,如果有土地我們還要拿,不要猶豫?!?/font>
長效機(jī)制的云霧
地價上漲,不斷對房價形成推漲的預(yù)期。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從目前種種信息看,新一屆政府調(diào)控房地產(chǎn)主要的方式將從短期的行政干預(yù)轉(zhuǎn)為長效機(jī)制調(diào)控。任志強稱,“新一屆政府已經(jīng)明確表示,要砍斷政府那只閑不住的手,要更加市場化,這個是不會發(fā)生變化的?!?/font>
市場化的思路,被寄予厚望的是房地產(chǎn)長效機(jī)制。但中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一8月13日在海南某論壇稱,“長效機(jī)制沒有5年時間難以出臺?!?1世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊據(jù)此表示,如果朱中一所言屬實,那未來至少前4年房價都會是持續(xù)上漲,因為目前所有的手段都用到了,仍無法遏制房價上漲,“如果有資格買房,或者有辦法能買到房,就趕緊買房,而且盡可能選擇在市區(qū)買房?!?/font>
任志強的判斷是,未來10年仍然是房地產(chǎn)持續(xù)上漲的高峰期?!叭绻乱粚谜L效機(jī)制能夠放開土地供應(yīng)量,預(yù)計到2020年應(yīng)該達(dá)到年均17億(平方米)竣工量,超過全世界的50%,但很可能做不到,很可能要到2025年2030年才能達(dá)到最高峰期。這是一個基本判斷?!彼J(rèn)為,即使持續(xù)增長10年之后,房地產(chǎn)仍然是中國最大的消費品,房價也會保持上漲,趨勢短期內(nèi)不會改變,長期也不會改變。
但亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,房價上漲要分區(qū)域來看,京滬深穗這種資源過度集中、購房需求持續(xù)堅挺的城市,未來房價還將上漲;而二、三線甚至三、四線城市,雖然地方政府面臨地方債償付風(fēng)險,有推升地價、房價的利益趨動,但購房需求相對有限,如果只是單純靠放松調(diào)控,拉動地價、房價上漲,是很難達(dá)成的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也贊同郭毅的看法。他認(rèn)為,“如果在一線城市,供求關(guān)系緊張決定了房價持續(xù)上漲,地方債不起決定作用,只能起到讓地方政府加速賣地、間接推高房價的作用。但在大多數(shù)三四線城市,地方債也不少,土地也賣了不少,市場供應(yīng)相對充裕,房價上漲的動力沒有一線城市那么大,賣地雖說可以緩解短期內(nèi)地方債的問題,但是土地供應(yīng)量拉大,導(dǎo)致住宅供應(yīng)量放大,如果長期持續(xù),沒有相對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐與配套跟進(jìn),就會造成所謂的空城?!?/font>
張宏偉甚至判斷,房價很長時間不會有上漲的動力,甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。郭毅也表示,“地方債來自于高房價不可能終結(jié)于高房價,用房價上漲來抹平地方債的窟窿是緣木求魚?!?/font>
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