鵬潤地產(chǎn)訴海航置業(yè)違約29億 海航系或現(xiàn)資金危機(jī)
荊寶潔
昔日的合作伙伴，即將走向?qū)Σ竟玫木车?，糾紛源自國美商都。
本報(bào)記者獲悉，國美旗下鵬潤地產(chǎn)已經(jīng)向北京市高級人民法院遞交訴狀，起訴海航置業(yè)違約。2011年鵬潤地產(chǎn)擁有的國美商都與海航置業(yè)簽署協(xié)議，后者以57.5億元總價(jià)收購“國美商都”項(xiàng)目約52萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)，約定2011年7月底前交齊全款。但至今，海航置業(yè)仍欠付合同本金約20億元及逾期付款違約金近9億元。
鵬潤地產(chǎn)副總裁于星旺在接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，海航方面無限期拖延的態(tài)度令鵬潤十分失望，雖然走到訴諸法律的地步，但他相信還有可以商談的余地。
從合作到交惡
2005年4月，國美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)地塊，用于開發(fā)國美商都項(xiàng)目。該項(xiàng)目包含純商業(yè)用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米，為當(dāng)年北京成交最大的“招拍掛”項(xiàng)目。在國美集團(tuán)龐大的商業(yè)帝國中，國美商都堪稱其地產(chǎn)系列的旗艦項(xiàng)目。2008年，“黃光裕事件”之后，該項(xiàng)目面臨一個(gè)“自營”與“出售”的抉擇，最終鵬潤地產(chǎn)選擇了后者。
國美商都整體轉(zhuǎn)讓的消息吸引了眾多買家，其中海航表現(xiàn)得最為積極。2011年3月，雙方簽訂了資產(chǎn)收購的框架協(xié)議，設(shè)定了付款進(jìn)度、物業(yè)交接、違約條款等。于星旺強(qiáng)調(diào)，在簽訂正式協(xié)議之前，海航已經(jīng)派專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行盡職調(diào)查。由于有保密約定，于稱無法提供更多的信息。
但出乎意料的是，海航并沒有如期將首付款匯至國美商都公司賬戶中。隨后，雙方簽訂第一份補(bǔ)充協(xié)議，海航方面愿意支付一部分違約金，并重新商議了付款進(jìn)度?！澳菚r(shí)候感覺海航還是很積極，很想要得到這個(gè)項(xiàng)目，否則不會支付數(shù)千萬元的違約金?！庇谛峭f。
然而，第一份補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，海航再度違約。資金不是按照雙方規(guī)定的期限付清，而是不斷拖延，海航為此需要再度支付越來越多的逾期付款違約金。
2012年5月，雙方簽訂了第二份補(bǔ)充協(xié)議。于告訴記者，海航方面承認(rèn)單方面違約的事實(shí)，同意支付新一筆違約金。但2012年9月以后，海航的態(tài)度再次發(fā)生變化。于稱，海航方面有些言行已脫離合同本身和正常、理性的解決途徑。國美商都方面曾提供了兩個(gè)折中方案，例如海航減少收購面積，抑或是將資產(chǎn)收購改為股權(quán)收購，但海航方面均未接受。海航方面提出的條件，國美商都公司也無法接受。
今年3月份，國美商都公司提交訴狀。3月底，北京市高級人民法院受理此案。于告訴記者，兩年間雙方簽訂的所有協(xié)議，都將作為證據(jù)遞交至法庭。
海航系資金危機(jī)？
海航置業(yè)出面簽訂了國美商都的轉(zhuǎn)讓合同，而海航集團(tuán)是其連帶責(zé)任人。今年4月初召開的博鰲亞洲論壇上，海航集團(tuán)董事局主席陳峰在接受媒體采訪時(shí)反駁了外界傳聞的資金鏈緊張的說法。
2011年末以10.5億美元收購GE SeaCo(通用海洋)100%股權(quán)后，海航集團(tuán)便因旗下大新華物流的巨虧而陷入了資金鏈緊張的傳言，集團(tuán)超過79%的資產(chǎn)負(fù)債率也成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)介紹，今年年初，海航集團(tuán)先后與國開行、中國銀行等連續(xù)簽訂授信協(xié)議。截至1月份，海航集團(tuán)已獲批授信額度3200億元。據(jù)海航集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)對外透露，目前使用了1000多億元，仍有2000億的授信空間未被使用。
海航一位離職的中層管理人員向本報(bào)記者透露，他認(rèn)為海航并不缺錢，而是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生了變化。
據(jù)了解，海航集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要依托兩大平臺，即海航地產(chǎn)控股(集團(tuán))有限公司(下稱“海航地產(chǎn)”)和海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司(下稱“海航置業(yè)”)。前者專注于海南本島的房地產(chǎn)開發(fā)，而后者負(fù)責(zé)海南之外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而海航地產(chǎn)隸屬于海航基礎(chǔ)板塊。而海航置業(yè)隸屬于海航實(shí)業(yè)。前述海航人士稱，海航實(shí)業(yè)更強(qiáng)調(diào)資本運(yùn)作。海航旗下有自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，海航商業(yè)2011年并入海航實(shí)業(yè)。官方網(wǎng)站介紹，截至2011年底，置業(yè)控股持有物業(yè)面積達(dá)到19.75萬平方米，持有多種類型物業(yè)30余處。
國美商都的面積超過50萬平方米，或可稱為彼時(shí)海航置業(yè)最大一筆收購。如果按收購價(jià)格計(jì)算，每平方米不足11000元。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，以今日之地價(jià)和房價(jià)評論，國美商都要價(jià)并不昂貴。前述海航人士判斷，海航之所以拖長付款進(jìn)程，是因?yàn)楹：經(jīng)]有找到更好的買家。海航更看重資產(chǎn)升值，轉(zhuǎn)手的收益，和其風(fēng)格有關(guān)。另外，他推測國美商都可能有一些債務(wù)，海航在盡職調(diào)查的時(shí)候沒有發(fā)現(xiàn)。
于星旺表示不存在隱瞞的債務(wù)問題。海航實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人何蔚4月19日對外表示，“國美商都的確與我們之間有一場官司，但由于下面的項(xiàng)目公司眾多，具體的情況需進(jìn)一步核實(shí)之后再做答復(fù)。”
4月24日下午，本報(bào)記者撥通了海航置業(yè)董事長董鑫的電話，董鑫表示不方便在電話里對此事發(fā)表評論，稱相關(guān)事宜請聯(lián)系海航集團(tuán)。而于星旺也告訴記者，曾想過找海航集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)來平息此事，但最后不了了之。
鵬潤地產(chǎn)去向
20億資金雖不至于將一家企業(yè)推向覆滅的境地，但兩年間，鵬潤地產(chǎn)也因此錯(cuò)過了許多機(jī)會。
“黃光裕事件”發(fā)生后，鵬潤地產(chǎn)方面做出了一系列的轉(zhuǎn)讓。如2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以4億元的價(jià)格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產(chǎn)開發(fā)公司。除此之外，鵬潤地產(chǎn)在北京昌平的一級土地也相繼找到了新買主。
據(jù)本報(bào)記者了解，目前鵬潤地產(chǎn)在上海和重慶兩個(gè)住宅項(xiàng)目在售，還有四至五個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)階段，分布于長沙、重慶、三亞等地，更多的倉儲物流基地項(xiàng)目則正在緊鑼密鼓地談判、簽約過程中。資料顯示，上海地塊是鵬潤上海公司于2009年9月，以4.0688億元摘得。重慶鵬潤半山華府項(xiàng)目二期正在銷售。
過去一年，國美主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)不佳。據(jù)國美電器(00493.HK)近日公布的2012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，整體虧損5.97億元。但國美集團(tuán)不會就此退出地產(chǎn)領(lǐng)域?！坝泻玫臋C(jī)會，好的地塊一定還會去爭取。”于說。旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要被分為三個(gè)方向，分別是住宅、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，鵬潤地產(chǎn)正在與40多個(gè)城市談合作，建倉儲物流園，其中有10余個(gè)已經(jīng)落實(shí)。項(xiàng)目將采取滾動開發(fā)的策略，以自己持有為主。
據(jù)世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉透露，截至去年四季度末，全國15個(gè)主要城市除杭州之外，倉儲物流平均租金均呈現(xiàn)不同程度的增長。其中，北京僅2012年第四季度就錄得5.3%的增長，全年租金增長更高達(dá)11%。鑒于倉儲物流市場供應(yīng)持續(xù)緊張導(dǎo)致租金不斷上揚(yáng)，越來越多企業(yè)開始買地自建。
對地產(chǎn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，國美集團(tuán)方面并未對外宣傳。經(jīng)歷2008年的風(fēng)波以后，于星旺說，現(xiàn)在一切都要低調(diào)宣傳、踏實(shí)做事，等事做成了再說。
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