首開(kāi)股份：3季度銷(xiāo)售靚麗 4季度推盤(pán)可期
前三季凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 19%
2012 年前3 季度，首開(kāi)股份(600376.CH/人民幣10.51， 買(mǎi)入)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.0億元，同比增長(zhǎng)109.2%；凈利潤(rùn)3.9 億元，同比增長(zhǎng)19.1%；合每股收益0.26元。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利率和凈利率為47.2%與9.0%，分別較去年同期降低了6.2 和6.8 個(gè)百分點(diǎn)，與半年報(bào)情況相似，12-13 年公司利潤(rùn)率存在下行壓力。7-9 月，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3,455 萬(wàn)元，每股收益0.02 元，同比增長(zhǎng)47%。
合同銷(xiāo)售額已達(dá) 130 億元，預(yù)計(jì)全年可達(dá)176 億元
3 季度末，估計(jì)公司合同銷(xiāo)售已達(dá)約130 億元，銷(xiāo)售面積約為98 萬(wàn)平米，已完成今年全年145 億元銷(xiāo)售計(jì)劃的90%，同時(shí)較去年全年114 億元銷(xiāo)售增長(zhǎng)了14%；3 季度中，公司完成合同銷(xiāo)售約60 億元，接近上半年的70 億元，銷(xiāo)售均價(jià)約為1.3 萬(wàn)元/平米，較上半年略降3%左右。銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)主要得益于北京市場(chǎng)供不應(yīng)求，同時(shí)，公司推盤(pán)結(jié)構(gòu)中京內(nèi)項(xiàng)目占比較多。
前3 季度，公司推盤(pán)101 萬(wàn)平米，加上去年留存的85 萬(wàn)平米，前三季度累計(jì)可售面積約為186 萬(wàn)平米，前3 季度的整體去化率約為53%。預(yù)計(jì)公司4 季度的推盤(pán)量近60 萬(wàn)平米，如果按1.3 萬(wàn)元/平米的售價(jià)，對(duì)應(yīng)推盤(pán)貨值約近80 億元，主要的推盤(pán)項(xiàng)目為：房山高教園項(xiàng)目、璞褆項(xiàng)目、大興榆垡項(xiàng)目、房山熙悅山一期、海門(mén)錦源國(guó)際項(xiàng)目、揚(yáng)州水印西堤項(xiàng)目等，可見(jiàn)4 季度的推盤(pán)中，京內(nèi)項(xiàng)目仍占大頭，因此4 季度公司銷(xiāo)售仍有看頭。
而在 4 季度的推盤(pán)中，房山高教園項(xiàng)目為團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，約16 億元的貨值應(yīng)該都能簽約。此外，還有近50 萬(wàn)方的新推盤(pán)(約60 億元貨值)，即使在50%的去化水平下，也將有30 多億元的銷(xiāo)售。因此，我們上調(diào)對(duì)公司全年銷(xiāo)售的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司全年銷(xiāo)售可達(dá)176 億元，同比大幅增長(zhǎng)54%。
集團(tuán)增持看好公司價(jià)值，4季度拿地將比較積極
首開(kāi)集團(tuán)于8 月底增持公司股份349萬(wàn)股，占本公司已發(fā)行總股份的0. 23%，同時(shí)，并計(jì)劃在未來(lái)12 個(gè)月內(nèi)累計(jì)增持比例不超過(guò)總股份的2%。集團(tuán)目前對(duì)首開(kāi)股份的持股比例已經(jīng)達(dá)到49.76%，接近絕對(duì)控股，此時(shí)再以近3 億元真金白銀增持上市公司股份，可見(jiàn)集團(tuán)對(duì)上市公司的發(fā)展前景持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。
上半年，公司由于投資比較謹(jǐn)慎，在土地市場(chǎng)未有斬獲。下半年，公司在拿地方面將加大力度，尤其是京內(nèi)的土地項(xiàng)目，公司將采用招拍掛和股權(quán)收購(gòu)兩種方式為主。3 季度中，公司在北京土地市場(chǎng)終有斬獲，公司和保利的聯(lián)合體拿下北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，建面19.5 萬(wàn)平米，樓面價(jià)約為7,070元/平米。在前3 季度良好銷(xiāo)售回款的支持下，預(yù)計(jì)公司后續(xù)在土地市場(chǎng)上將比較積極。
短期償債壓力有所改善，期間費(fèi)用仍處高位
報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.1%，凈負(fù)債率為119.3%，較2 季度末的114.2%提高了5.1 個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率處行業(yè)平均水平以上。公司手持貨幣資金約147億元，而短債合計(jì)110 億元，短期無(wú)償債壓力。在良好銷(xiāo)售回款的支持下，公司的凈負(fù)債率和短期償債壓力都有所改善。
報(bào)告期內(nèi)，期間費(fèi)用率仍處于高位，期間費(fèi)用率合計(jì)由2 季度末的23.5%提高至目前的25.7%。其中，管理費(fèi)用率、銷(xiāo)售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為7.1%、6.7%和11.9%。
重申買(mǎi)入評(píng)級(jí)
年初至今，公司京內(nèi)、京外銷(xiāo)售均有不俗表現(xiàn)，尤其是京內(nèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售表現(xiàn)尤為突出，而作為傳統(tǒng)意義上北京地王的首開(kāi)而言，目前仍擁有北京未結(jié)算資源420 萬(wàn)平方米，后續(xù)京內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售仍將受益。鑒于公司4 季度大量推盤(pán)，全年銷(xiāo)售值得期待，我們維持2012-13 年每股收益預(yù)期1.421 和1.651 元不變，維持目標(biāo)價(jià)12.98 元，相當(dāng)于9.1 倍2012 年市盈率和較2012 年凈資產(chǎn)40%的折讓?zhuān)厣曩I(mǎi)入評(píng)級(jí)。
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