嘉凱城：12年中期將成為公司業(yè)績(jī)拐點(diǎn)
浙江唯一國(guó)企背景的地產(chǎn)上市公司，大股東實(shí)力雄厚
控股股東浙江省商業(yè)集團(tuán)是以商貿(mào)物流、房地產(chǎn)、酒店旅游、投資和新興行業(yè)等為主要業(yè)務(wù)的省屬國(guó)有大型企業(yè)，擁有全資、控股、參股成員企業(yè)14家。2011年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入346.02億元，利稅總額20.5億元 。嘉凱城作為浙江省國(guó)資委旗下唯一房地產(chǎn)上市公司，其國(guó)企背景為公司在逆市擴(kuò)張?zhí)峁┝吮容^好的資金支持和信用保障。
預(yù)計(jì)12年實(shí)現(xiàn)銷售72個(gè)億，同比增長(zhǎng)75%
12 年1-5 月份由于新推盤項(xiàng)目較少，主要以去化存量為主，共實(shí)現(xiàn)銷售15 個(gè)億，完成公司同期計(jì)劃 110% 。由于公司今年可售貨源充足，公司12 年推盤貨值約160 個(gè)億，保守按45%的去化率計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售72 億，同比增長(zhǎng)75%。
土地儲(chǔ)備豐富，盈利能力較強(qiáng)
公司目前總土地儲(chǔ)備接近800萬(wàn)方，權(quán)益建筑面積600萬(wàn)方，其中權(quán)益未結(jié)算面積500萬(wàn)方，主要分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，足夠未來(lái)3到5年發(fā)展。公司項(xiàng)目平均土地成本在3000元/平米左右， 2011年年報(bào)顯示項(xiàng)目銷售均價(jià)在15700元/平方。公司項(xiàng)目土地儲(chǔ)備豐富，盈利能力較強(qiáng)，行業(yè)未來(lái)隨著上海匯賢雅居項(xiàng)目、蘇州蘇綸場(chǎng)等高端步進(jìn)入結(jié)算高峰。預(yù)計(jì)未來(lái)3年公司項(xiàng)目毛利率均將保持較高水平。
投資建議
公司項(xiàng)目中有85.2%分布于限購(gòu)區(qū)域，產(chǎn)品主要定位中高端市場(chǎng)，此前受政策調(diào)控影響較大，銷售不夠理想，影響了公司項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度。在政策放松、市場(chǎng)回暖時(shí)，業(yè)績(jī)具有較大彈性，估值的改善也將更為明顯。12年公司中報(bào)預(yù)告每股收益-0.19元。由于上海中凱城市之光將于12、13年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，項(xiàng)目如果能順利去化，將保障公司未來(lái)2年的業(yè)績(jī)。12年中報(bào)或?qū)⒊蔀楣緲I(yè)績(jī)最差的時(shí)期。我們預(yù)計(jì)公司12、13、14年EPS分別為0.23、0.32、0.40，對(duì)應(yīng)PE分別為17X、12X、10X，公司RNAV7.6元/股，目前股價(jià)相對(duì)于RNAV折價(jià)率高達(dá)52%，我們維持公司增持評(píng)級(jí)。
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