來源：Wind資訊綜合整理 

　　在北京等多地加碼樓市調(diào)控后，中央對(duì)樓市問題再度發(fā)聲，首次提到處理房地產(chǎn)泡沫問題，強(qiáng)調(diào)確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　國務(wù)院副總理張高麗，昨天（3月19日）在“中國發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”作主旨演講，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，他提到了以下要點(diǎn)：

　　1、我們現(xiàn)在整個(gè)金融資產(chǎn)的量是非常大了，但是我們現(xiàn)在引導(dǎo)金融往實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這樣我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才能發(fā)展，現(xiàn)在有的流向房地產(chǎn)，搞不好的話，很可能會(huì)形成泡沫，我們將嚴(yán)加防范，將會(huì)一步一步的，穩(wěn)妥的，來進(jìn)行調(diào)整。 

　　2、促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，妥善處置銀行不良資產(chǎn)、債券違約、房地產(chǎn)泡沫、互聯(lián)網(wǎng)金融等一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。 

　　3、當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三大結(jié)構(gòu)性的失衡，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本。 

　　4、堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。 

　　部委密集表態(tài) 

　　同一天出席中國發(fā)展高層論壇2017年會(huì)的發(fā)改委主任何立峰，也表示： 

　　要堅(jiān)持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調(diào)控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)。 

　　18日，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在接受騰訊財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示： 

　　下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過熱的城市，要采取審慎的房貸政策；對(duì)部分有去庫存需求的三四線城市，還會(huì)給予必要的信貸支持。

　　17日，央行行長(zhǎng)周小川出席金磚國家財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)時(shí)表示： 

　　中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風(fēng)險(xiǎn)和跨市場(chǎng)影子銀行業(yè)務(wù)活躍等風(fēng)險(xiǎn)。 

　　此外，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任近日也指出：

　　出臺(tái)房地產(chǎn)稅，就是要提高房屋占有、使用和交易的成本，讓它遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)費(fèi)和銀行貸款利息，把房地產(chǎn)的泡沫擠壓出來，把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至幾十套房都“擠”出來、“逼”出來，這樣就可以在不增加土地或者建筑的情況下，增加房屋供給。

　　一線城市房貸政策全面收緊 

　　在高層密集發(fā)聲之前，多地銀行已經(jīng)收緊房貸政策據(jù)。

　　據(jù)南方都市報(bào)披露，目前上海房貸市場(chǎng)放款時(shí)間普遍延長(zhǎng)至兩個(gè)月。而廣州地區(qū)再有銀行調(diào)整房貸利率，部分銀行房貸利率折扣從從8.5折提升至9.5折。

　　另據(jù)財(cái)新報(bào)道，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經(jīng)跟工商銀行(601398,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、光大銀行(601818,股吧)等銀行暫停了合作，原因系這些銀行無額度可放。同時(shí)，農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)及浦發(fā)銀行(600000,股吧)等也都暫緩了放款。但目前都能放款，不過放款時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)一點(diǎn)。

　　去年底，人行就對(duì)各家銀行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求各家銀行控制房貸的放款額度。其中，房貸發(fā)放的同比、環(huán)比增速均不能超過上月增速，且需逐月下降。

　　房貸占比將從45%降至30% 

　　中國證券報(bào)援引央行營業(yè)管理部主任周學(xué)東透露數(shù)據(jù)稱，就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來看，預(yù)計(jì)今年會(huì)下降到30%以內(nèi)，這相對(duì)于去年的45%左右的占比來說將會(huì)明顯下降。 

　　去年個(gè)人房貸增速較快引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億 元，其中，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中 長(zhǎng)期貸款增加5.68萬億元，占比達(dá)到45%。

　　2月份金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款為1.17萬億元，高于去年同期數(shù)據(jù)。但值得注意的是，2月份居民中長(zhǎng)期貸款3804億元，環(huán)比1月份的6293億元下降2489億元，也創(chuàng)造了2016年3月份以來的新低。而居民中長(zhǎng)期貸款，絕大部分成為按揭貸款，流入了房地產(chǎn)。

　　在調(diào)控手段中，信貸政策一直被認(rèn)為最具殺傷力。

　　從上表可以看到，2010年信貸狂飆后，2011和2012都在抑制，2013信貸再次出現(xiàn)大幅增加，2014再抑制，2015和2016又是大幅飆升。

　　歷史數(shù)據(jù)：大漲之后房?jī)r(jià)跌30% 

　　我們來看看微信號(hào)“格隆”披露的北京一個(gè)活生生的房?jī)r(jià)案例，感受一下調(diào)控和信貸的節(jié)奏：

　　從沿海賽洛城的數(shù)據(jù)看2011年以后的狀況：2012年在上年跌幅基礎(chǔ)上出現(xiàn)回彈，下半年更明顯一些；2013年的明緊實(shí)松，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了近40%的漲幅；2014年再度收緊，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房?jī)r(jià)在一年之后出現(xiàn)了大漲。

　　2010年和2015年兩次大漲之間，經(jīng)歷了幾次緊就跌松反彈，最后呈現(xiàn)大松大漲的局面。

　　信貸減32%房?jī)r(jià)跌15%

　　地產(chǎn)金融資深分析人士“特姐”指出，ZF需求有兩個(gè)，一個(gè)是降低杠桿，一個(gè)是穩(wěn)定社會(huì)輿論。 

　　政府主要觀測(cè)指標(biāo)應(yīng)該是杠桿，可以從前文的表里看到，2015-2016年的上漲是依賴杠桿的，這是與以前不同的狀況，而且這個(gè)數(shù)據(jù)還不包括公積金貸款和商住的貸款。

　　結(jié)合中金的數(shù)據(jù)，以及按照公積金等貸款占25%估計(jì)，2016年新增住房相關(guān)貸款可能有7萬億了，去年新房成交額是10萬億，二手房成交額據(jù)鏈家的估計(jì)是5萬億，那么杠桿率可能已經(jīng)達(dá)到47%。2016年個(gè)人房貸占到了新增貸款的45%。

　　央行心理位置在哪里，杠桿率降到35%以下？個(gè)人房貸占比降到30%左右？如果按后者，假設(shè)新增貸款不變，預(yù)計(jì)今年個(gè)人按揭貸款將下降至3.8萬億，前兩個(gè)月已經(jīng)用掉1萬億，意味著剩下的10個(gè)月月均發(fā)放2800億，而去年高點(diǎn)時(shí)是6000多億。

　　按照信貸是房?jī)r(jià)幅度雙倍來粗估，信貸減少32%，意味著房?jī)r(jià)下跌15%左右。 

　　最近價(jià)格的漲幅伴隨的是信貸雙倍的漲幅，這是邊際效益遞減造成的，如果大家認(rèn)為近期還有一個(gè)大漲，那就意味著杠桿率爆表。 

　　即使按照上個(gè)五年，2010-2015的節(jié)奏，2010那種大漲也是經(jīng)過5年時(shí)間反復(fù)緊松漲跌回彈來消化的。

　　房?jī)r(jià)未來可能出現(xiàn)高位盤整，根據(jù)信貸松緊形成箱體震蕩，這恐怕也是ZF的思路，用時(shí)間消化漲幅。

　　最重要的外部因素 

　　而信貸政策收緊也是不得已而為之。

　　分析人士稱，很多人都忽視了最關(guān)鍵的外部環(huán)境——美聯(lián)儲(chǔ)加息，以為咱們只需啟動(dòng)印鈔機(jī)一切問題輕松搞定。其實(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)一旦持續(xù)加息，中國將被迫跟進(jìn)，而房企的資金成本必將持續(xù)增加，購房者的負(fù)擔(dān)也將加重。

　　海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，未來隨著美國加息持續(xù)，中國政策利率仍有上調(diào)可能。 

　　他在報(bào)告中指出：

　　全球緊縮加快，地產(chǎn)泡沫承壓。上周美國第三次加息，而中國央行也第二次上調(diào)政策利率，意味著全球貨幣緊縮明顯加快。

　　而在中美央行“加息”之后，由于短期利空兌現(xiàn)，美元短期走弱，全球股、債、商品等價(jià)格出現(xiàn)普漲。對(duì)于美國經(jīng)濟(jì)而言，加息的影響并不大，源于其在金融危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是建立在債務(wù)杠桿率下降的基礎(chǔ)之上。但對(duì)于中國而言，利率上調(diào)的影響不小，因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)反彈伴隨著債務(wù)率的大幅上升以及地產(chǎn)泡沫。

　　展望未來，美國加息的節(jié)奏明顯加快，目前市場(chǎng)預(yù)期6月大概率再次加息，在下半年和18年還有4次加息，而為了金融去杠杠和穩(wěn)定匯率的需要，中國央行的政策利率或跟隨美國繼續(xù)上調(diào)。

　　與此同時(shí)，國內(nèi)多地加碼地產(chǎn)限購限貸政策，地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。這意味著地產(chǎn)泡沫在未來將面臨利率上升、政策收緊等多重打擊，房地產(chǎn)銷售和價(jià)格回落是大概率事件。