央行否認(rèn)參與救助房企
國內(nèi)首單公司債違約“超日債”風(fēng)波尚未平息，又一單債務(wù)違約事件震驚市場。浙江奉化大型房企興潤置業(yè)負(fù)債約35億無力償還，其中，銀行貸款約為24億元。有報道稱，央行、建行以及寧波奉化政府日前召開緊急會議研究其債務(wù)問題。央行3月18日對此表示，未參加相關(guān)會議，未參與興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險處置。
銀行債務(wù)違約高達(dá)24億
3月14日，根據(jù)官方通報，興潤置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，有證據(jù)證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人，其中機關(guān)事業(yè)人員有7人。據(jù)報道，24億銀行貸款共涉及約15家銀行，額度最大的是建行，將近12億，浦發(fā)第二，近3.8億元。
興潤置業(yè)成立于2000年9月5日，注冊資本4億元，法人代表沈明崇，實際控制人是其父沈財興。2005年經(jīng)工商注冊更名為浙江興潤置業(yè)投資有限公司，總資產(chǎn)30億元。據(jù)悉，興潤置業(yè)是寧波本土房產(chǎn)建筑類企業(yè)的龍頭，在寧波百強企業(yè)中位列前茅。
公開信息顯示，公司實際控制人沈財興和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公眾存款罪，于3月11日被移送奉化檢察機關(guān)審查起訴。
興潤置業(yè)曾先后開發(fā)了奉化陽光水岸、陽光茗都、桃源府邸等項目。目前奉化市成立的專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組正有序處置相關(guān)工作，針對涉事機關(guān)事業(yè)人員，市紀(jì)委也已介入調(diào)查。
報道稱，央行、建行和寧波奉化政府官員日前召開緊急會議，討論浙江興潤置業(yè)如何償還35億元人民幣債務(wù)的問題。對此，央行昨日表示，個別報道與事實不符，央行未參加報道中提到的“周二召開的緊急會議”；央行未參與興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險處置。另外，央行還對相關(guān)媒體在未經(jīng)核實的情況下發(fā)布失實報道的行為予以強烈譴責(zé)。
高利貸及房價下跌“埋禍根”
興潤置業(yè)資金鏈斷裂被知情人士歸因為高利貸和房地產(chǎn)價格下跌。據(jù)報道，在興潤置業(yè)民間借貸的7億多元中，借款利息基本為年利率18％-36％不等。公開信息顯示，興潤置業(yè)2010年拿地的地段在2013年出現(xiàn)樓面價高達(dá)60%的跌幅，土地價值縮水3.9億元。
“興潤置業(yè)的問題并不是今天才出現(xiàn)，目前已經(jīng)進入法律程序階段。”據(jù)寧波一名業(yè)內(nèi)知情人士透露，除了受到企業(yè)自身快速擴張、經(jīng)營不善等投資失敗的影響外，還牽涉到民間融資等多個原因，導(dǎo)致了目前資金鏈斷裂的狀況。該人士還表示，目前該企業(yè)造成的市場影響有限。
除興潤置業(yè)外，浙江杭州日前爆出一樓盤“樓王”降價跳水，成為馬年內(nèi)地樓市“第一降”，緊接著江蘇常州一樓盤也傳來大幅降價的消息。杭州樓盤降價銷售，興業(yè)銀行收緊房貸，引來新一輪地產(chǎn)“看空”潮。
諾亞財富首席研究與發(fā)展官鄧偉巖對此表示，考慮到2013年為房企拿地高峰期，2014年將面對供給釋放，加上房貸的收緊給銷售帶來的負(fù)面影響，全國整體房價漲勢預(yù)計將收窄。而考慮到目前中國經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)行業(yè)上下關(guān)聯(lián)多個行業(yè)，仍是中國經(jīng)濟的強有力支撐，系統(tǒng)性崩盤不利于中國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展；加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮(zhèn)化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)徹底崩盤的可能性很小。
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銀行貸款收緊開發(fā)商尋求海外融資
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企海外融資額近千億
今年年初，有傳聞稱，興業(yè)銀行總行監(jiān)測到全國房地產(chǎn)企業(yè)今年可能會有資金鏈斷裂風(fēng)險，暫停一切房地產(chǎn)開發(fā)貸款，同時暫停房企上下游的企業(yè)融資。興業(yè)銀行總行并未對此傳聞予以回應(yīng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，銀行給開發(fā)商提供的開發(fā)貸確已收緊，房地產(chǎn)項目尤其是三、四線房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)遭到銀行貸款的“拋棄”。
多家銀行對開發(fā)貸從嚴(yán)
某商業(yè)銀行人士告訴記者，受到利潤及對房地產(chǎn)市場政策預(yù)期的謹(jǐn)慎判斷影響，他所了解的多家銀行對于開發(fā)貸的發(fā)放已從嚴(yán)把控，目前進行的一些開發(fā)貸業(yè)務(wù)也多數(shù)是為了維護大客戶關(guān)系。
“一定要清楚地意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險是存在的，而且就在身邊，如果是千億房企出現(xiàn)同樣的情況，將會帶來災(zāi)難性的后果?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次興潤置業(yè)的事件在目前來看雖然是個案，但仍然需要引起行業(yè)重視，尤其是大企業(yè)更需要警醒，對于現(xiàn)金流和高負(fù)債率要重視，仔細(xì)分析并全面檢討自身的經(jīng)營和融資行為。
一位杭州房企人士則認(rèn)為，在浙江企業(yè)間相互擔(dān)保和拆借的現(xiàn)象很普遍，隨著市場層面銷售不暢和拿地成本高企的多重因素影響下，未來是否會有更多的“興潤置業(yè)”資金鏈斷裂，并不好說。
據(jù)悉，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%—70%直接或間接來自銀行。此前銀行對開發(fā)貸的要求為，開發(fā)商自有資金達(dá)到貸款額的35%。一開發(fā)商人士透露，實際上部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。
海外融資較去年同期上漲
作為資金高度密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)資金的安全運作備受關(guān)注。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外的融資渠道還包括股權(quán)融資、債券融資、上市融資以及房地產(chǎn)投資基金等。
由于近年來國家金融宏觀調(diào)控造成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)緊張，越來越多的房企開始走出境外尋求融資。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，房企海外融資總額合計達(dá)到了150.32億美元，約合人民幣917億元，較2013年同期的海外融資額104.5億美元上漲了43%。
“海外融資的成本相對較低，從目前來看并不具有大規(guī)模違約的風(fēng)險?！?中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在接受記者采訪時表示，興潤置業(yè)資金鏈斷裂這個標(biāo)志性事件應(yīng)當(dāng)引起房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的全面警醒。陳云峰還表示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資必須要納入監(jiān)控中來，否則對于購房人、供應(yīng)商、金融體系本身都會帶來傷害。
聲音
類似興潤置業(yè)這樣的24億元的信貸違約，已屬于大規(guī)模違約，并不是一兩個項目所致，這樣的情況在近兩年銷售情況較好的企業(yè)中并不多見。
——杭州中天房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理金偉成
一些小開發(fā)商的融資渠道有限，成本較高，有些甚至高達(dá)20%，對于房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率15%左右而言，融資成本已經(jīng)遠(yuǎn)超過毛利率，這就需要問問融資的目的是什么？融資這件事并不可怕，關(guān)鍵是以什么成本融資，目的又是什么，才需要擔(dān)心。
——中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰
（記者 李蕾 蘇曼麗）
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