113家房企中期凈利增三成 成本飆升業(yè)績兩極分化
導讀：在業(yè)務方向上，部分公司的脈絡相對清晰。譬如8月26日，與業(yè)績發(fā)布同時，恒大地產(chǎn)人士對外表示進入核心發(fā)達城市條件已經(jīng)成熟，“今年上半年，公司已經(jīng)在一、二線城市增加一定的土地儲備，預計今年下半年公司會依據(jù)情況繼續(xù)增加一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊?！?/font>
截至8月27日，根據(jù)已披露的113家可比房地產(chǎn)上市公司中報，82家營業(yè)收入相比去年同期有所提升，占比達到73%。同比漲幅達到100%的有24家，占比達到21%。不過樂觀數(shù)據(jù)背后，個別開發(fā)商經(jīng)營成本高企帶來的負面影響開始顯露。
地產(chǎn)股中報業(yè)績考核
iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年113家可比的已披露中報的房地產(chǎn)企業(yè)合計利潤438.80億元，相比同標的2012年同期334.37億元的利潤，增幅超過30%。
受益于上半年樓市火爆，地產(chǎn)股的半年報漸次披露，僅從業(yè)績數(shù)據(jù)上來看多數(shù)報喜。
8月27日，華夏幸福（600340.SH）發(fā)布中報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)簽約額共計159.09億元，較上年同期增長92.35%，實現(xiàn)營業(yè)收入87.84億元，較上年同期增長98%。歸屬母公司所有者的凈利潤17.69億元，同比增長40%。
在此前已經(jīng)披露中報的濱江集團（002244.SZ）、南國置業(yè)（002305.SZ）、榮安地產(chǎn)（000517.SZ）、泰和集團（000732.SZ）和鐵嶺新城（000809.S）等，營業(yè)收入也增長均達到兩倍以上。其中濱江集團中報業(yè)績收入50.15億元，同比增長673.19%，在已經(jīng)披露中報的地產(chǎn)股數(shù)據(jù)中領銜。
上述成績單甚至均超過金融街（000402.SZ）、首開股份（600376.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)。8月26日，港股上市的恒大地產(chǎn)（3333.HK）也披露中期業(yè)績。業(yè)績顯示，恒大地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)額419.5億元，同比上升13.3%，前七月完成目標的56.7%。
盡管占比相對較小，不過部分地產(chǎn)股的營收迅速萎縮仍值得關(guān)注，包括宋都股份（600077.SH）、海德股份（000567.SZ）等，營業(yè)收入折損則達到八成以上。其中宋都股份8月初曾發(fā)布了非公開發(fā)行預案，擬募集15億元資金投向商品房。
除了營業(yè)收入分化明顯之外，部分個股毛利率下滑較快，也值得市場關(guān)注。譬如濱江集團，其在房地產(chǎn)業(yè)務上半年毛利率為37.16%，同比下滑18個百分點。
而營業(yè)收入翻倍的萊茵置業(yè)、廊坊發(fā)展和運盛實業(yè)等，凈利潤均出現(xiàn)下滑，也顯示出部分房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本日益提升。
從經(jīng)營面來看，2012年9、10月份呈現(xiàn)旺季不旺的局面，市場人士擔憂同類事件在今年樓市再度上演。不過北京（樓盤）某券商人士認為，今年以來樓市火爆，加之進入9月后各開發(fā)商將加大推盤力度，三季度經(jīng)營業(yè)績環(huán)比提升是大概率事件。
政策面走勢觀望
在飽受詬病之后，部分超配地產(chǎn)股的機構(gòu)投資人，在三季度業(yè)績復蘇較快。
譬如比較典型的中歐中小盤最近一個月凈值增長5.40%，早在2012年度，該基金就因為超配地產(chǎn)上演過山車業(yè)績，最終闖入業(yè)績榜單前列。地產(chǎn)板塊的異動，或令這類基金2013年的表現(xiàn)具有看點。
“不確定性仍然較大?！北本┠彻蓟鸾?jīng)理受訪時指出。
按照該基金經(jīng)理的說法，除了業(yè)績數(shù)據(jù)披露之外，地產(chǎn)股的走勢還取決于部分地產(chǎn)商的業(yè)務方向，以及政策面的變動。
在業(yè)務方向上，部分公司的脈絡相對清晰。譬如8月26日，與業(yè)績發(fā)布同時，恒大地產(chǎn)人士對外表示進入核心發(fā)達城市條件已經(jīng)成熟，“今年上半年，公司已經(jīng)在一、二線城市增加一定的土地儲備，預計今年下半年公司會依據(jù)情況繼續(xù)增加一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊?！?/font>
除此之外，政策趨向仍然主導部分地產(chǎn)商的業(yè)務走向。以華夏幸福為例，其中報顯示，作為產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的主要推動者，華夏幸福繼環(huán)上海（樓盤）和環(huán)北京業(yè)務之后，上半年新拓展2個產(chǎn)業(yè)新城項目，分別位于長三角區(qū)域的浙江嘉善縣和環(huán)渤海區(qū)域的河北霸州市。據(jù)該公司人士透露，浙江嘉善項目是主要致力新興電子設備產(chǎn)業(yè)以及移動互聯(lián)網(wǎng)應用的研發(fā)、移動醫(yī)療設備研發(fā)和服務等。被認為是上市公司未來業(yè)績增長的基礎，預計未來有望成為年產(chǎn)值過百億元的園區(qū)。
除了經(jīng)營面之外，有受訪券商人士坦言，主要擔憂下一步政策面的變動是否會繼續(xù)深化。
其中房地產(chǎn)項目再融資是否會大面積重啟，仍是目前最受關(guān)注的因素。某券商人士指出，北京城建、中南建設、蘇寧環(huán)球等上市公司，或因為兼具城鎮(zhèn)化和環(huán)保概念，或因為財務杠桿較高、融資需求加大率先在政策轉(zhuǎn)向中受益。
現(xiàn)階段來看，部分房企融資路徑單一，而且成本較高。譬如8月27日，南國置業(yè)剛剛推出融資方案，擬從公司股東獲取合計金額18億元的委托貸款，對公司及下屬公司在貸款利率為中國人民銀行同期 1-3年期貸款基準利率上浮不超過 30%。并非所有開發(fā)商都有如此好運，而同一天，另一家地產(chǎn)商也發(fā)布公告稱，擬通過信托公司進行融資，融資成本則約合12%。
此外，政策面上，上述北京券商人士指出，包括北京在內(nèi)多城市房產(chǎn)稅試點方案已上報，房產(chǎn)稅試點擴容或勢在必行。也將對相關(guān)區(qū)域地產(chǎn)商經(jīng)營帶來影響。
國信證券一份研報表示，當前政策向上已是確定性事件，向上的幅度有多大，要視乎經(jīng)濟下滑程度及樓市銷售回歸平靜的程度，二三線城市政策向上的幅度會更大，因此銷售不會惡化，不溫不火的局面維持到年底沒有問題，甚至不排除走一波“金九銀十”行情。
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