學(xué)者調(diào)研高房價原因：賣地的錢很少用在住房上
為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以遏制房價非理性上漲，多年來各級政府采取了多種調(diào)控手段，包括國十條、新國五條、調(diào)高購房貸款利率和首付比例，試行開征房產(chǎn)稅和限價、限購房等手段，但事與愿違，房價不降反漲繼續(xù)走高。為什么會形成這種局面？我認為原因是多方面的，既有供求關(guān)系失衡、投資性需 求膨脹、稅費利過高等原因，更有當前各級政府追逐“土地財政”所造成的惡果，現(xiàn)用筆者調(diào)研的一個項目的實例來分析研究。
幾組數(shù)據(jù)
讓我們先看幾組數(shù)據(jù)：
1.從購置土地的使用情況來看，能作為房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋開發(fā)公司，在某地購得建設(shè)用地一塊，項目用地總面積為102561.923平方米，其中：建設(shè)用地面積58463.793平方米(屬二類居住用地)，占總面積57%；代征城市公用地面積44098.13平方米(包括道路綠化用地)，占總面積43%。
2. 從建筑面積上看，商品房的建筑面積僅占39%。
該項目總建筑面積為190240.19平方米，其中，地上總建筑面積148097平方米，占總面積77.85%，地下車庫與人防占 22.15%。在地上總面積中，商品住宅面積58550.07平方米，占地上總面積的39%；回遷住宅面積30000平方米，占地上總面積20%；限價商 品住宅面積30366.93平方米，占地上總面積的27%；公建面積20180平方米(包括：配套配電房、垃圾處理房2720平方米，無償還建商業(yè)用房 14500平方米，幼兒園2960平方米)，占地上總面積14%(見圖1)。
3.從投資的資金上看，土地投入是大頭，占總投資額的54%。
上述項目中，總投資款為204100萬元，其中：土地價費109800萬元(包括：土地使用權(quán)出讓中標價款103600萬元，契稅3200萬 元，地下設(shè)施補價款3000萬元)，占總投資54%；工程建安費用73000萬元，占總投資36%；建設(shè)期貸款利息10500萬元，占總投資5%；其他費 用10800萬元，占總投資5%(見圖2)。
4.從回報的資金上看，商品房僅占39%的面積，但回報資金要占回報總收入的76%。
開發(fā)的房屋出售后，共可回收23億元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：團購23500平方米，團購房每平方米售價25000 元，可售得5.8億元；商品房35000平方米，每平方米售價33050元，可售得11.57億元；商品房合計售價為17.37億元，占總收入的76%。
回遷住宅30000平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米7000元，可得收入2.13億元，占總收入的9%。
限價商品住宅39366.93平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米8900元，可得收入3.5億元，占總收入的15%。
開發(fā)商在建房時，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分錢的收入，公建房的各項費用全部攤?cè)肷唐贩康膬r格中。
幾點分析
商品房價格高，高在何處？從上述幾組數(shù)據(jù)分析，可歸納為以下幾個方面。
1.土地價格過高。在總投資中，土地價格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，這就是我們常說的土地財政。地方政府出售的土地收入，他們的 用處，除少數(shù)用在改善居民的住房上外，多數(shù)用于地方的其他建設(shè)和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入就達16722億元，同比增長 46.3%，相當于同期全國地方財政收入總額的46.1%。目前，不少地方的“地王”一個高過一個，“地王”越多，房價越漲，這顯示出在經(jīng)濟復(fù)蘇動能疲弱 的背景下，地方政府對土地出讓收入的依賴進一步增加。
2.公攤項目多。該項目地上總建筑面積148097平方米，其中商品房的建筑面積僅占39%，但回遷房和限價房的所有價差都要攤到商品房的價格 上面，配套房、商業(yè)用房、幼兒園房等的土地費用和建筑費用也都攤到了商品房的價格上面，加上企業(yè)的一切費用、稅金、利息和企業(yè)利潤也全部攤到商品房上面， 商品房價格成了一個大筐，所有不能分攤的費用全要往里裝，商品房的價格能不高嗎？
3.措施不得力。
限貸：限制個人買房的貸款，這對低收入人員購房會起一些作用，可對有錢人購房起不到作用，所以限貸主要限制了剛性需求購房人的貸款，對投資性購房、改善性購房的作用有限。
限購：因信息不對稱和其他配套措施不到位，對購房的老實人能起一些作用，對各種關(guān)系戶來講則限購不了。
限價：商品房價已在高位，限價也只能限房屋價格增長的比例，對穩(wěn)定和降低房價也起不到作用。
加稅：任何稅收最終都由消費者繳納，俗話說“羊毛出在羊身上”，加稅只能加重消費者的稅收負擔，對房價降低的作用甚微。
4.降價空間大。
從收入、支出情況上看，除土地價格有較大可降空間外，稅費利也均有可降空間。該項目房屋出售總收入23億元，扣除土地價109800萬元、工程 價73000萬元(每平方米3800元)、利息10500萬元、稅金20000萬元、其他費用10800萬元之外，企業(yè)利潤為5900萬元。
從上述數(shù)字分析可以看出：土地價格太高，大有下降的空間；各種費用也較高，可以較多地壓縮；對建安行業(yè)應(yīng)盡快實行“營改增”，減少重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負擔；加強企業(yè)財務(wù)資金管理，減少貸款比例，增加企業(yè)收入，以進一步做到讓利降價。
幾條建議
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟建設(shè)中，是一個重要的產(chǎn)業(yè)，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和就業(yè)人員的不斷增加，以及人民群眾生活的不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不應(yīng)停滯 更不應(yīng)倒退，應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，保持房價的整體相對穩(wěn)定。如何控制商品房價格的不正常增長，筆者認為在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上應(yīng)堅持兩條腿走路的方 針，即：一是加大政府對廉租房和保障住房的投入，用較低的價格出售，解決中低收入居民的廉租房和保障住房的需求；二是商品房價格要符合市場規(guī)律，需求旺盛 時，房價就高，需求不足時，房價就低，以解決富裕居民改善住房的需要。具體建議是：
1.地方政府要大力投資廉租房和保障房建設(shè)。目前是雷聲大、雨點小，“兩房”建設(shè)速度太慢、政府投入太少?！皟煞俊苯ㄔO(shè)資金來源除政府日常投入 外，要把每年土地出讓金的50%以上部分(目前只有10%)用于“兩房”建設(shè)，并對其實行減免稅費照顧，貸款從優(yōu)，以解決好中低收入人群的住房需求。
2.商品房價格除繼續(xù)采取一些行之有效的行政管理辦法外，不限購，不限價，按市場規(guī)律辦事，以滿足富裕人群的住房需求。
3.改進土地出讓金管理辦法，明確土地出讓金使用范圍和比例。土地出讓金實行差別投標管理，即廉租房和保障房從低，商品房從高。廉租房和保障房的投標采取土地出讓金低標底加房屋限價的中標管理辦法，商品房仍按現(xiàn)行的投標采取最高中標的辦法。
4.為積累建設(shè)資金和適當調(diào)節(jié)個人收入，對個人住宅恢復(fù)征收房產(chǎn)稅(1986年10月1日前對個人住宅一直征收房地產(chǎn)稅，之后才停征的)?？刹?取第一套住宅免稅，擁有第二套以上住宅的按人均面積計算，人均50平方米以內(nèi)的免征，對超過面積進行征稅。農(nóng)村個人住宅免征房產(chǎn)稅，但對出租的或營業(yè)性質(zhì) 住宅可從低征收。對城市居民購買的別墅一律征收。
5.對住宅開發(fā)建設(shè)的一些配套工程，區(qū)別不同情況制定不同規(guī)定，制止一切費用全攤?cè)肷唐贩康淖龇āＨ纾簩Φ缆?、綠化、管線等可列入住宅開發(fā)計劃 內(nèi)統(tǒng)籌解決；廉價房和保障房保本或微利；商業(yè)用房建設(shè)應(yīng)由縣市規(guī)劃部門列入計劃，采取有償服務(wù)辦法解決；幼兒園、學(xué)校規(guī)劃應(yīng)由縣市規(guī)劃部門列入計劃，由地 方財政解決等。
(楊崇春)
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