房地產(chǎn)信托堰塞湖：超3000億2012年到期
2012年三季度，房地產(chǎn)信托兌付洪峰有驚無險地度過之后，卻在最后一月頻頻爆點。
2012年12月，中融信托、中信信托等旗下產(chǎn)品爆出兌付危機(jī)，均涉房地產(chǎn)項目。據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前已有11個房地產(chǎn)信托爆出問題。
過去兩三年來，房地產(chǎn)信托成為銀行貸款體系之外的一個新的堰塞湖，目前規(guī)模接近7000億，其中很多為“借新還舊”，其中不乏各種以政信信托、基建信托馬甲出現(xiàn)的項目。
2013年，將有3100億左右的房地產(chǎn)信托到期兌付。到時候，是爆發(fā)危機(jī)，還是繼續(xù)“擊鼓傳花”？
陽光城資金鏈危機(jī)
2010年本輪調(diào)控至今，大型房企如保利等市場占有率進(jìn)一步擴(kuò)大，而中小房企卻深陷資金鏈危機(jī)。其中，過去兩年采取較高成本的信托融資的房企，風(fēng)險越發(fā)凸顯。
以陽光城為例。本報記者根據(jù)陽光城2012年半年報統(tǒng)計，該公司存續(xù)和新發(fā)行的信托計劃融資規(guī)模合計42.3億元，實際到賬金額32.1664億元，加上12月12日通過中鐵信托融資3億元，目前陽光城信托融資總額近50億，排在A股上市房企前列。陽光城2012年信托計劃到期償還金額為8億元，2013年將迎來信托償還高峰期，到期償還金額為20.17億元。
值得注意的是，陽光城目前總市值為81.79億元，存續(xù)信托融資總額占比市值約60%，其存續(xù)實際到賬信托金額，更達(dá)2012年上半年現(xiàn)金余額9.73億元的逾3倍。
信托高成本融資頻頻，但受房地產(chǎn)調(diào)控影響，陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例，整個項目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億，而該項目的信托計劃將于2013年年中到期。
陽光城聲稱，公司續(xù)存各信托計劃到期日期限錯開配置，避免在同一時點出現(xiàn)集中償付的情況，并且設(shè)定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計劃風(fēng)險隔離。
但其資金問題仍然存在。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了緩解資金緊張，陽光城股權(quán)多次被質(zhì)押融資。2012年年初至今，陽光城大股東陽光集團(tuán)將其持有的股權(quán)進(jìn)行10次質(zhì)押，6次質(zhì)押給信托。其中4次質(zhì)權(quán)人是中誠信托，其余兩次分別為興業(yè)國際信托和江西國際信托，另外兩個股東東方信隆和康田實業(yè)各自有5次質(zhì)押。上述20次質(zhì)押的目的均是為陽光城融資。
借新還舊風(fēng)險后置
面臨房地產(chǎn)信托償付危機(jī)的不僅僅是陽光城。
據(jù)初步統(tǒng)計，2012年7月份以來，業(yè)內(nèi)已有13個信托項目提前終止，其中11個項目直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，有3款信托產(chǎn)品的提前終止公告中沒有說明融資方是否兌付資金。
12月12日，中融信托發(fā)行的青島凱悅中心信托項目，因為涉及房地產(chǎn)信托項目兌付問題，成為首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產(chǎn)處置項目，但仍以流拍告終。
一位專門幫助房企做信托和私募融資的人士透露，事實上，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，房地產(chǎn)信托一度風(fēng)生水起，而一些之前已發(fā)行信托的項目，還在繼續(xù)發(fā)行新的信托，借新還舊，如天津星耀五洲項目。
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