5182億還是9537億：地方政府賣(mài)地凈得成謎
自實(shí)行招拍掛以來(lái),土地出讓收入已成為地方政府的第二財(cái)政。2011年,全國(guó)土地出讓收入超過(guò)了3萬(wàn)億元,不過(guò),部分城市從去年年初推出的限購(gòu)政策,使土地出讓收益率出現(xiàn)了大幅度的下滑。收益率的下滑不僅讓地方財(cái)政變得緊張,也使相關(guān)數(shù)據(jù)變得不那么清晰。
近日,財(cái)政部透露,2011年我國(guó)東部地區(qū)“招拍掛”和協(xié)議出讓土地實(shí)現(xiàn)的土地出讓收益3524億元,占全國(guó)的68%。以此計(jì)算可以得出,2011年全國(guó)土地出讓實(shí)現(xiàn)的收益約5182億元。
此前,業(yè)內(nèi)專(zhuān)家曾測(cè)算,除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本,土地出讓的凈收益率一般在40%以上。不過(guò),這一數(shù)據(jù)尚未得到官方認(rèn)可,并且近年來(lái)由于征地拆遷成本的增加,土地出讓的收益率可能會(huì)有所下滑。
但如果按照5182億元計(jì)算,則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅僅為15.6%。真的會(huì)是如此之低的收益率嗎?
兩組數(shù)據(jù)矛盾
記者發(fā)現(xiàn),同樣來(lái)自財(cái)政部的一組數(shù)據(jù)與上述結(jié)論有較大的出入。
在今年3月份財(cái)政部提交的《關(guān)于2011年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2012年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》中顯示,2011年地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入33166.24億元。這也是中國(guó)的土地出讓收入首度邁入了3萬(wàn)億元大關(guān),此前最高的是2010年的2.9萬(wàn)億元。
在支出方面,前述報(bào)告顯示,2011年地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入安排的支出32931.99億元,包括征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?3629.97億元、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)整理和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及補(bǔ)助農(nóng)民等支出2351.06億元、用于教育支出197.46億元、用于農(nóng)田水利建設(shè)支出120.35億元、用于保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定用于城市建設(shè)支出5964.57億元。
如業(yè)界的一般理解,扣除掉“征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觥?剩余的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著,2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元(注:33166.24億元減去23629.97億元),約是當(dāng)年土地出讓收入總額的28%。
一個(gè)是5182億元,一個(gè)是9537億元,兩者相差4355億元。究竟哪一個(gè)才是去年地方政府賣(mài)地的凈得?目前外界尚不得而知,仍有賴于相關(guān)政府給予更為明確的解釋。
一位不愿透露姓名的土地專(zhuān)家對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示,去年地方土地出讓收益僅僅5182億元的數(shù)據(jù),有點(diǎn)太少了。
他表示,雖然由于政府拆遷條例的出臺(tái),導(dǎo)致去年征地拆遷的費(fèi)用有所提高,但也不至于成本會(huì)增加如此之多。一般地方政府在土地出讓時(shí)設(shè)定的出讓底價(jià)會(huì)比該地塊的成本價(jià)高出25%,換言之,只要該地塊能夠最終出讓,即便是以底價(jià)成交,也相當(dāng)于會(huì)有超過(guò)25%的純收益。
“況且,去年有些地塊還是溢價(jià)成交的。”該專(zhuān)家稱。
而本報(bào)記者獲得的某直轄市土地出讓情況報(bào)告也顯示,2011年該地土地出讓累計(jì)上繳財(cái)政專(zhuān)戶1079億元,扣除土地儲(chǔ)備等成本后凈收益621億元。這意味著,該地區(qū)的土地出讓凈收益在60%以上。
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