人民日?qǐng)?bào)：房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不改 開發(fā)商資金鏈吃緊
國(guó)土資源部今年清查未竣工土地，避免出現(xiàn)土地閑置。徐 駿繪
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近期，國(guó)土資源部等有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前樓市仍處于僵持狀態(tài)，所供土地若正常開發(fā)，2—3年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加7000多萬(wàn)套住宅，將大大加快房地產(chǎn)價(jià)格向長(zhǎng)期均衡水平的調(diào)整速度，再加上越來(lái)越多的開發(fā)商資金鏈吃緊，以價(jià)換量是開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇，房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)不改。當(dāng)前最重要的是堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖。
數(shù)字：
未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃
解讀：
這些土地形成的房屋供應(yīng)可足夠未來(lái)10年的市場(chǎng)消化
日前，國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬(wàn)公頃，同比增加7.6%。其中，商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，超過(guò)前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量(8.17萬(wàn)公頃)28.5%。統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)前我國(guó)未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬(wàn)公頃。
“這超出了半個(gè)上海市的大小。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云分析說(shuō)，如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2、每套住房90平方米計(jì)算，2—3年內(nèi)市場(chǎng)上將會(huì)增加7000多萬(wàn)套住宅，按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決2億多人的住房問(wèn)題，其形成的房屋供應(yīng)可足夠未來(lái)10年的市場(chǎng)消化。“供地政策是土地參與樓市調(diào)控的核心，我國(guó)土地資源極其寶貴，這幾年土地的放量供應(yīng)，向市場(chǎng)釋放出強(qiáng)烈信號(hào)，顯示出政府促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，并在較長(zhǎng)時(shí)間解決供需矛盾的決心。”他說(shuō)。
開發(fā)商會(huì)不會(huì)以種種理由閑置不開發(fā)，最終形成不了供應(yīng)量？國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進(jìn)已供住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。國(guó)土資源部已要求，各省級(jí)國(guó)土部門應(yīng)負(fù)責(zé)建立住房用地供后巡查監(jiān)管制度，對(duì)已供土地開發(fā)利用中閑置土地、違法轉(zhuǎn)讓、擅自改變用途性質(zhì)、違反合同條款建房等問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處置。對(duì)構(gòu)成閑置的，將及時(shí)在國(guó)土資源部網(wǎng)站上公開；國(guó)土資源部已和住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，閑置地不處理完，開發(fā)商將被暫停參加新的項(xiàng)目競(jìng)買資格直至處置完畢?！斑@些土地，絕大部分已經(jīng)進(jìn)入動(dòng)工周期，總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要?！彼f(shuō)。
數(shù)字：
中地指數(shù)6年來(lái)首次全面回落
解讀：
土地出讓價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)回歸
國(guó)土資源部還公布了中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)CLI測(cè)算結(jié)果和一季度土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一季度綜合指數(shù)和規(guī)模、價(jià)格、結(jié)構(gòu)、集約及景氣5個(gè)分指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比回落，這是6年來(lái)的首次全面回落。從預(yù)警狀態(tài)看，CLI綜合指數(shù)在經(jīng)歷了8個(gè)季度的連續(xù)偏熱狀態(tài)后，今年一季度回到正常運(yùn)行區(qū)間。
據(jù)了解，中地指數(shù)是綜合反映土地市場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量、總量和結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和趨勢(shì)的整體性波動(dòng)的規(guī)律指標(biāo)，它以2004年一季度為測(cè)算基點(diǎn)，基點(diǎn)是100點(diǎn)，通過(guò)點(diǎn)數(shù)來(lái)直觀描述土地市場(chǎng)的運(yùn)行和變化情況。
無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)也表明，住宅地價(jià)季度環(huán)比三年來(lái)首降，全國(guó)住宅平均地價(jià)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的回落跡象，住宅地價(jià)水平下降的城市繼續(xù)增多，環(huán)比為負(fù)或零增長(zhǎng)的城市有58個(gè)，同比負(fù)增長(zhǎng)的城市增至19個(gè)。
“兩組數(shù)據(jù)相互印證，表明了樓市調(diào)控政策的多重作用日趨顯化，土地出讓價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)回歸。”鄒曉云說(shuō)，二季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格將進(jìn)入低速增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期。
數(shù)字：
近140家上市房企一季度負(fù)債高達(dá)1.5萬(wàn)億元
解讀：
房企高負(fù)債有加深的趨勢(shì)，有望進(jìn)一步降價(jià)促銷
最近，銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，全國(guó)房地產(chǎn)信托余額6865.7億元，相比去年同期，信托余額增加了2000億元。
目前，A股市場(chǎng)上市房企一季報(bào)和去年年報(bào)已基本公布完畢，近140家上市房企一季度負(fù)債近1.5萬(wàn)億元，比去年年底負(fù)債總額增加了3%左右。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源20874億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，自籌資金8910億元，其他資金7506億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元、個(gè)人按揭貸款1963億元。自籌資金占了資金來(lái)源的近五成，大部分都是自有資金及股權(quán)增發(fā)或轉(zhuǎn)讓獲得的資金?！安簧匍_發(fā)商不僅加緊賣房，也在加緊賣地。”鄒曉云說(shuō)。
“從現(xiàn)實(shí)情況看，房地產(chǎn)商手里的住房和土地去庫(kù)存壓力都非常大。”他說(shuō)，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2011年，全國(guó)住宅新開工面積14.60億平方米，施工面積38.84億平方米，房屋竣工面積8.92億平方米。這意味著這兩年將會(huì)有近60億平方米的住房推向市場(chǎng)，而每年全國(guó)商品房?jī)H能消化10億多平方米，考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，今年會(huì)在大量庫(kù)存的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加可售面積。
“房企高負(fù)債有加深的趨勢(shì)。在高庫(kù)存壓頂、負(fù)債率居高不下的情況下，今年將成為房企對(duì)資金需求最為緊迫的一年，降價(jià)促銷、快速清除庫(kù)存將成為最有效、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式”，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系葉劍平教授說(shuō)，為緩解經(jīng)營(yíng)壓力，預(yù)計(jì)下半年開發(fā)商有望進(jìn)一步降價(jià)清貨，降價(jià)不明顯的新開項(xiàng)目或?qū)⒊蔀橹髁Α｀u曉云說(shuō)，2010年起新增超7000億元房地產(chǎn)信貸從今年開始進(jìn)入償還高峰；去年，全國(guó)土地出讓合同成交價(jià)款近3.2萬(wàn)億元，開發(fā)商當(dāng)年只支付了一半的定金，按合同約定，今年至少還要支付1.5萬(wàn)億元。
專家認(rèn)為，過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅影響經(jīng)濟(jì)安全，還制造了巨大的社會(huì)矛盾。任何放松調(diào)控的行為，都有可能把這幾年的努力付之一炬。在樓市調(diào)控上，中央政府的承諾是莊嚴(yán)的、決心是堅(jiān)定的，地方政府要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院文件堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策，不應(yīng)存在僥幸心理，更不應(yīng)擅自更改政策，干擾調(diào)控大局。
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