上海個別銀行叫停8.5折首貸優(yōu)惠 樓市仍依賴促銷
自今年年初開始，下調首套房貸利率的幅度愈演愈烈，多家銀行迅速將首套房貸利率下調至8.5折優(yōu)惠幅度。不過，在監(jiān)管層強調全面落實差別化住房信貸政策的背景之下，上海近日有個別銀行對于8.5折優(yōu)惠舉措低調“叫停”。
取消8.5折優(yōu)惠
有多家貸款服務機構人士昨日向《第一財經日報》記者透露，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度，恢復執(zhí)行基準利率。記者撥打該行95588服務熱線咨詢核實，工作人員同樣答復稱：“首套住房貸款沒有任何折扣”。
“蠻奇怪的現(xiàn)象。”一家貸款服務商告訴記者，“如果說是盤子較小的股份制銀行，不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解，但以工行的盤子來看，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作?！彼嘎兜牧硪粋€細節(jié)是，在上海的各家銀行中，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一，但如今率先取消優(yōu)惠利率的，亦是工行。
記者詢問了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀，建設銀行的相關工作人員回復稱，仍然執(zhí)行基準利率，但“可以按照具體情況詢問不同支行的操作方式”。而交通銀行、農業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行。具體來看，幾家銀行的細微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同。
“交通銀行以40萬商業(yè)貸款額度為準，如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入，或者可提供固定稅收流水單的私營企業(yè)主，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率?！庇袠I(yè)內人士介紹稱。而農業(yè)銀行則是以50萬商業(yè)貸款額度為衡量。
以商業(yè)貸款申請50萬元的額度來看，以首套住房貸款七成的比例測算，假設一物業(yè)總價約72萬元，按揭年數(shù)30年為限，執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的，每月大約還款2995元；而執(zhí)行基準利率的，每月還款則上升至3343元，平均每月多支出348元成本。
今年3月，監(jiān)管相關部門負責人公開場合表態(tài)稱，2012年房地產金融業(yè)務將全面落實差別化的住房信貸政策，各家金融機構在央行基準利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。該負責人同時強調，首套普通商品住宅的利率問題，“首先是各家銀行自主定價”。
工行低調取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由，外界對此說法不一。但有業(yè)內人士指出，商業(yè)銀行出于自身條件考慮，對于利率采用上調或下調的做法，均可以理解。“按照當前的存款貸款利率計算的話，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款，首套房貸業(yè)務只是微利而已。”
今年4月由央行發(fā)行的報告指出，一季度間，個人購房貸款余額7.3萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點；一季度增加1574億元，同比少增1757億元。
上述人士進一步指出，首套房貸利率優(yōu)惠恢復至從前的7折狀態(tài)，已不可行。諸如以5年期貸款為例，當前貸款執(zhí)行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%，與5年期存款利率5.5%相比，銀行所賺并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
事實上，金融機構的“寬松”尺度遠遠低于市場想象。記者尋訪了多家機構后發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行，個別銀行即使愿意采納，對于客戶的資質審核要求并不低。甚至于，在某些具體操作層面，執(zhí)行標準不降反升，譬如客戶的婚姻狀況。
樓市升溫靠促銷
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進行點式微調，但是銀行首貸利率下調的舉措，無法對樓市產生實質性的促熱效應。新近出具的一份統(tǒng)計報告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬平方米，環(huán)比分別回落26.2%、23.5%，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價為2.26萬元/平方米，環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說，4月份上海新房市場供應面積大幅回升，但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。
“一度發(fā)生的樓市回暖，只能說是多個政策疊加之后發(fā)生的結果?！彼赋觯话銇碚f，個人房貸貸款年限較長，利率微調之后產生的財政節(jié)省很難“察覺”，還不如開發(fā)商一次性打折之后的錢款節(jié)余來得更有影響。
21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點，他認為，當前開發(fā)商普遍抱持著“去庫存、降負債”的發(fā)展目標，至少未來幾個月內樓市“以價換量”的大環(huán)境仍將保持?！翱梢姴糠珠_發(fā)商所面對的庫存壓力實際并未緩解，且有進一步增加的趨勢?！?/font>
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