調(diào)控長效機制趨明朗 房企生存模式需轉(zhuǎn)型
轉(zhuǎn)變心態(tài) 房企轉(zhuǎn)型
如果說“兩會”之前，一線城市成交量的回升和地方政府放松調(diào)控的嘗試，讓房地產(chǎn)開發(fā)商們形成些許的“期待”，那么兩會期間政府官員的表態(tài)，以及溫家寶總理對于調(diào)控不放松的堅定態(tài)度，都使得房地產(chǎn)企業(yè)再次放下幻想、面對現(xiàn)實。
“我們早就已經(jīng)理解樓市調(diào)控政策，從沒有對調(diào)控放松抱有幻想?！薄皟蓵逼陂g，全國人大代表、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司董事長耿建明對中國證券報記者表示。耿建明認為，政府對于房地產(chǎn)市場健康環(huán)境的營造發(fā)揮著重要的作用。
耿建明表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變心態(tài)?！案呃麧櫬实臅r代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)企業(yè)利潤必將回歸合理水平?！彼J為，房地產(chǎn)企業(yè)目前只有積極轉(zhuǎn)型，應(yīng)對調(diào)控政策才能取得持續(xù)發(fā)展。榮盛的發(fā)展策略是，加快周轉(zhuǎn)速度，進一步研究消費需求，提供更加適銷對路的產(chǎn)品，順勢而為控制發(fā)展節(jié)奏。耿建明表示，部分大中城市的房價應(yīng)該下降，而一些二三線城市目前的房價相對較為合理。
萬科董秘譚華杰對中國證券報記者表示，萬科從未懷疑政府樓市調(diào)控的決心。去年年底，公司已經(jīng)明確提出進入“冬天模式”，目前的戰(zhàn)略安排包括堅持現(xiàn)金為王，積極銷售，謹慎拿地，拓展融資渠道，提高成本和費用的管理能力等。
譚華杰認為，從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，既要通過商品房市場滿足具有支付能力的家庭住房需求，也要解決低收入家庭的居住問題。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題比較復(fù)雜，要協(xié)調(diào)好各方面的發(fā)展關(guān)系，政府的參與和引導(dǎo)必不可少。
金地集團對中國證券報表示，面對長期調(diào)控的形勢，金地集團去年就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。這家曾經(jīng)主推中高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商表示，公司將根據(jù)調(diào)控政策的指導(dǎo)方向和市場需求變化，更加關(guān)注剛需型、首改住房產(chǎn)品的開發(fā)，采取更為靈活的營銷策略。商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融也是金地集團的重點發(fā)展方向。
長效機制 漸趨明朗
“目前樓市調(diào)控政策總體偏緊的取向不會改變。中央清楚調(diào)控可能帶來的后果和阻力，已經(jīng)做好長期準(zhǔn)備。中央認同現(xiàn)在調(diào)控已取得效果，但對調(diào)控效果還不滿意，期待政策在短期內(nèi)會放松的各方恐怕仍需繼續(xù)等待?！痹谥袊笖?shù)研究院一份研報中，對今年的調(diào)控形勢如是預(yù)測。
與此同時，更深層次的長效機制正在形成。保障房制度不斷完善，建設(shè)計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)格局。從更廣的視角來看，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放速度放緩已成為中國經(jīng)濟中長期發(fā)展走勢的普遍共識。
榮盛發(fā)展董事長耿建明表示，商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比重下降是必然趨勢。保障房建設(shè)與商品房發(fā)展并不沖突，因為兩者的使用人群并不完全重合?！拔覀兤谂伪Ｕ戏恐贫缺M快成型，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更加科學(xué)地制定發(fā)展戰(zhàn)略。”
萬科董秘譚華杰表示，我國正處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段，對住房的需求是剛性的，而且將會持續(xù)。在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，新增的住房需求壓力難以完全得到滿足。鼓勵一部分人租房，將在一定程度上緩解供應(yīng)不足的壓力。對個人而言，根據(jù)自身的實際情況決定買房還是租房，也是相對理性的消費選擇。
金地集團表示，消費者在購房時應(yīng)進行合理的規(guī)劃，從租房到擁有自主產(chǎn)權(quán)的房屋，這需要一個過程。隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及保障房體系的不斷完善，更大范圍、更多樣化的居住需求都能夠得到改善和滿足。
調(diào)控機制 亟需完善
耿建明認為，房價下調(diào)需要考慮三方面因素。一是理順供需，二是稅收調(diào)節(jié)，三是降低成本。他表示，目前各地的限購政策僅僅是從第一個方面進行調(diào)節(jié)，而后兩個方面的調(diào)節(jié)仍需要完善。具體而言，耿建明所指的是土地增值稅存在征收漏洞，以及土地市場準(zhǔn)入門檻過低。
“如果房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，土地增值稅就是房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利稅’，對穩(wěn)定房價、增加中小戶型產(chǎn)品的供給意義重大?！钡枪⒔髡J為，目前的土地增值稅并沒有起到應(yīng)有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預(yù)征之后清算的方式，如果開發(fā)商提出賬目不清、成本無法核算等理由，就可以不進行清算，導(dǎo)致開發(fā)商更傾向于開發(fā)高利潤率的高端產(chǎn)品，從而助推房價的上漲。
耿建明還表示，土地市場準(zhǔn)入門檻過低也是土地價格走高的重要原因，土地成本的上漲也是助推房價的直接因素。他表示，“在目前土地供應(yīng)量沒有增加的情況下，土地市場準(zhǔn)入門檻過低。一些不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司也可以參與土地拍賣，直接炒高土地價格。土地出讓應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商的技術(shù)和資金條件篩選開發(fā)商?！?/p>
對于有望在今年擴大試點的房產(chǎn)稅，全國政協(xié)委員、國家稅務(wù)總局原副局長許善達對中國證券報記者表示，之前媒體期望房產(chǎn)稅成為地方收入主體、抑制房價、調(diào)節(jié)收入差距，從重慶、上海兩地房產(chǎn)稅的實踐情況來看，這些作用尚未實現(xiàn)。
相關(guān)新聞
更多>>
