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　　沒想到“冬天”結(jié)束這么快

　　南方都市報(bào)：當(dāng)前無(wú)論樓市成交量還是土地市場(chǎng)都出現(xiàn)了回暖，房企去年年底還在說“冬天”來(lái)了，如今“冬天”是不是已經(jīng)提前過去了？

　　聶梅生：如果按照今年一季度數(shù)據(jù)反映的情況，單月全國(guó)成交量下跌了百分之十幾，如果繼續(xù)下去，那將是中國(guó)房地產(chǎn)的硬著陸。所以各大房企在去年年底表示對(duì)樓市即將迎來(lái)“過冬”的判斷是沒有錯(cuò)的。也正是有了這種判斷，才有了他們集體的市場(chǎng)保護(hù)行為：緩拿地、緩?fù)顿Y，直到現(xiàn)在新開工的量還是很低的。

　　至于“冬天”將持續(xù)多久，在去年的業(yè)內(nèi)會(huì)議上，很多專家認(rèn)為低迷會(huì)延續(xù)到2013年的3月份。我認(rèn)為是到今年6月底。但自今年4月份起的，部分地方樓市就開始恢復(fù)，5月份大面積復(fù)蘇，我沒有預(yù)料到這么快。

　　南都：那此輪回暖的原因你認(rèn)為是什么？

　　聶梅生：可以歸結(jié)為行政手段和市場(chǎng)的自動(dòng)修復(fù)力的共同結(jié)果。去年年底到今年年初的調(diào)控期間，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大幅度的下降，“等待房?jī)r(jià)下降”的信心便松動(dòng)了。另一點(diǎn)政策方面也在促使剛需釋放，比如近期的貸款利率的下降，公積金政策等。

　　南都：中央默認(rèn)了地方政策的微調(diào)？

　　聶梅生：是的。這在去年的經(jīng)濟(jì)會(huì)議上其實(shí)就提到了，一是保持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，二是自住性的需求要滿足、加大供給等。中央政府本來(lái)就是打擊炒房，支持自住性需求的。

　　南都：以你的了解，現(xiàn)在跟你接觸多的開發(fā)商們的心態(tài)是怎樣的？

　　聶梅生：還是比較忐忑的。看著當(dāng)前房子雖然好賣了，但心里并不踏實(shí)，不踏實(shí)在于剛需這一輪釋放完了之后，還有沒有第二輪了。如果沒有，市場(chǎng)將陷入新一輪的停滯。

　　可能有新的政策取代限購(gòu)

　　南都：你預(yù)計(jì)會(huì)不會(huì)再來(lái)一次4萬(wàn)億的貨幣刺激呢？

　　聶梅生：我覺得不可能。那次是有教訓(xùn)的，貨幣超發(fā)之后造成了房地產(chǎn)泡沫和通貨膨脹。兩年多過去了到現(xiàn)在通脹才逐漸下去，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。另外地方政府也沒錢了，上一輪的4萬(wàn)億還等著他們?nèi)ミ€完。

　　南都：總之，大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就不甚樂觀？

　　聶梅生：沒錯(cuò)，中央政府近段時(shí)間一直在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，但能否順利實(shí)現(xiàn)確實(shí)比較讓人擔(dān)憂。如果經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)不佳，那房地產(chǎn)又能好到哪去？除非你用房地產(chǎn)再拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但這又是不可能的。

　　南都：任志強(qiáng)之前就說過，在調(diào)控的陰影下不可避免地讓開發(fā)商緩拿地、緩蓋房，進(jìn)而影響兩三年后的住宅供應(yīng)，對(duì)此你怎么看？

　　聶梅生：我覺得這種說法太過于理論化。我一直認(rèn)為房?jī)r(jià)不能完全取決于供需關(guān)系，它主要取決于預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有金融產(chǎn)品的屬性，不買房的行為又能夠有持續(xù)性，所以這次剛需的集體釋放就繃了一年半。這一年半里供需關(guān)系出現(xiàn)很大的變化嗎？沒有，只因?yàn)橘I方對(duì)具備金融屬性的房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期不好。所以我覺得明年的房地產(chǎn)還得取決于人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，再加上供需關(guān)系。如果明年經(jīng)濟(jì)上不去，人均收入上不去，老百姓的錢肯定不會(huì)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)樗€可以租。

　　南都：下半年的價(jià)格走勢(shì)你怎么看？

　　聶梅生：第三季度應(yīng)該還和6月份的水平相當(dāng)，處在震蕩上下的過程中。當(dāng)前的交易量還處在負(fù)值，沒有出現(xiàn)正增長(zhǎng)。四季度可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)期性的變化。

　　南都：今年限購(gòu)的紅線會(huì)放開嗎？

　　聶梅生：依照我的判斷，一旦出臺(tái)一個(gè)政策很難自己否定自己，就拿限購(gòu)來(lái)說，雖然出臺(tái)時(shí)表明是個(gè)臨時(shí)政策，但很難規(guī)定它在什么時(shí)候撤銷。更可能是由一些新出臺(tái)的政策去取代限購(gòu)。好比之前提出的90/70政策，有說過取消嗎？但現(xiàn)在實(shí)際是取消了。