馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控將再次面臨崩盤的危險(xiǎn)
在央行宣布降息之后，一夜之間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆又回到了恐怖的2009年，量?jī)r(jià)雙飛，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象再現(xiàn)市場(chǎng)，而冷落許久的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。
根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司披露的信息，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，在5月份，包括萬科、恒大、中國(guó)海外以及保利在內(nèi)的四大地產(chǎn)商銷售均突破百億元；北京市住房成交量連續(xù)3個(gè)月突破萬套，直追房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆時(shí)的數(shù)據(jù)，在成交明顯放量的同時(shí)，無論是二手房，還是新房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了明顯的跳漲，中原地產(chǎn)人士估算，熱點(diǎn)區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%，北京市住建委官網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)也表明，今年以來，包括分期開盤的項(xiàng)目在內(nèi)，新開盤項(xiàng)目累計(jì)共76個(gè)，截至6月上旬，21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲。
一方面是高層不斷強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”，另一方面，卻是房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷的實(shí)質(zhì)性利好的刺激下，逆政策、逆宏觀經(jīng)濟(jì)的明顯回暖。而市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的傳言更是在購(gòu)房者之間蔓延著令人窒息的恐慌。試舉兩例：一是《投資者報(bào)》前段時(shí)間報(bào)道說，不愿意透露姓名的發(fā)改委內(nèi)部人士表示，調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重，但不調(diào)控房地產(chǎn)就此引起的經(jīng)濟(jì)問題不會(huì)比現(xiàn)在更少。因此，松綁房地產(chǎn)可能是“救市的第二張牌”，盡管這個(gè)消息后來發(fā)改委辟謠，但很多購(gòu)房者卻寧可信其有，不敢信其無；二是媒體報(bào)道，在央行決定降息的前一天晚間，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。七折利率盡管一直沒有取消，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)極度敏感的時(shí)候，以一個(gè)“特急”的文件強(qiáng)調(diào)，其中用意，令人回味。這兩則消息引發(fā)的焦慮，很顯然，讓住建部新聞發(fā)言人最近再次表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的表態(tài)顯得非常蒼白。
按照基本常識(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)明顯下滑的情況下，房地產(chǎn)不可能逆宏觀經(jīng)濟(jì)而動(dòng)。筆者研究房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的復(fù)雜邏輯早有領(lǐng)教，但在全球經(jīng)濟(jì)一片低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭非常明顯的情況下，高高在上的房?jī)r(jià)卻顯示出其頑強(qiáng)的生命力，這其中的緣由，真的值得反思。在宏觀經(jīng)濟(jì)衰退，房?jī)r(jià)依舊畸高的情況下，所謂的“自住需求”的入市推動(dòng)房地產(chǎn)回暖幾乎可以肯定是一個(gè)騙人的說辭。那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么，是什么力量再次引發(fā)購(gòu)房者的恐懼，又是什么人有如此巨大的購(gòu)買力，撬動(dòng)了價(jià)格尚處于珠穆朗瑪峰頂?shù)闹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸的情況下，購(gòu)房者紛紛入市，最可能的原因無非是兩點(diǎn)：其一，擔(dān)心政策“打左燈，向右轉(zhuǎn)”。政策一方面口口聲聲“不動(dòng)搖”，一方面在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的旗號(hào)下，卻不斷的坐視各地“微調(diào)”房地產(chǎn)政策。購(gòu)房者擔(dān)心的是，自己一味相信政策不會(huì)松動(dòng)，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動(dòng)，醒悟過來，房?jī)r(jià)已經(jīng)距離夢(mèng)想遠(yuǎn)去。這樣的故事，已經(jīng)多次發(fā)生，即使買錯(cuò)，也別再錯(cuò)過，這種“井繩效應(yīng)”是時(shí)下絕大多數(shù)購(gòu)房者最真實(shí)的心態(tài)。比如，這次報(bào)道里面央行的“特急”文件，報(bào)道者真的是抓住了購(gòu)房者最恐慌的心理：特急，對(duì)于七折購(gòu)房貸款，曾經(jīng)的文件也有，為什么偏偏在宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，央行要出臺(tái)這樣的“特急”文件？急什么？對(duì)自主需求和投資需求，采取差別化的政策，這是一貫的政策，無需強(qiáng)調(diào)，更無需通過“特急”之類的字眼來進(jìn)行強(qiáng)調(diào)。但偏偏是，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，一些消息本身印證了購(gòu)房者對(duì)政策以前的不信任。而6月份的降息，事實(shí)上成為壓倒很多對(duì)調(diào)控政策還抱有一絲幻想的觀望者的最后一根稻草；其二，購(gòu)房者擔(dān)心，即使政策真的不動(dòng)搖，但各地很可能在執(zhí)行層面，在鼓勵(lì)自住需求的旗號(hào)下，通過執(zhí)行層面的造假手段，打開限購(gòu)等政策缺口，最終激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購(gòu)已經(jīng)成了一個(gè)“有縫的蛋”，中介，地方政府都在想方設(shè)法打開限購(gòu)的缺口。有媒體報(bào)道，近期一線城市住宅均價(jià)上漲，大多是豪宅和高檔住宅放量，但是，購(gòu)買這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購(gòu)對(duì)象，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存在限購(gòu)資格造假現(xiàn)象，而北京市場(chǎng)很早就有傳言，通過辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費(fèi)數(shù)萬元。而一些二三線城市，限購(gòu)造假現(xiàn)象更是相當(dāng)普遍。最典型的是由中介代辦補(bǔ)繳社保證明，或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購(gòu)城市的購(gòu)房者說，只要在一張紙上簽個(gè)字就可以，主管部門根本不會(huì)審查。
目前房地產(chǎn)的火爆是因?yàn)閷?duì)政策的不信任，的確，經(jīng)過三年多的調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制，但在各地對(duì)土地財(cái)政的依賴難以擺脫的情況下，房?jī)r(jià)未來上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)隨時(shí)都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是，在目前情況下，抑制房?jī)r(jià)上漲的最主要手段是隨時(shí)都可能被取消的限購(gòu)，而一旦限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)的暴漲必然是一個(gè)大概率事件。如果目前房地產(chǎn)的火爆，完全是基于對(duì)政策的不信任，以及地方悄然放松限購(gòu)所致，其引發(fā)的后果將是災(zāi)難性的。如果這次調(diào)控失敗，以后無論政府出臺(tái)任何的調(diào)控政策，購(gòu)房者都不會(huì)信任，政策的信譽(yù)將徹底破產(chǎn)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育的金融風(fēng)險(xiǎn)本來已經(jīng)值得警惕的情況下，一旦房?jī)r(jià)再次失控，不僅會(huì)將很多房奴拖入災(zāi)難的境地，中國(guó)的銀行將成為首當(dāng)其沖的受害者，而銀行的壞賬極有可能引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)式的風(fēng)險(xiǎn)。
在這種情況下，如果處于短視，處于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的短期需要，再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，并將經(jīng)濟(jì)走出困局的希望寄托在房地產(chǎn)，決策者勢(shì)必成為歷史的罪人。面對(duì)最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，高層決不能裝聾作啞，更不能樂觀其成，任何放松中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的做法都是極其不負(fù)責(zé)任的，不僅對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的健康有害，更對(duì)黨的民意和執(zhí)政基礎(chǔ)具有極大的危害。
中國(guó)的房?jī)r(jià)之高已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而高房?jī)r(jià)也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，內(nèi)需不振的主要原因之一。筆者多次引用美國(guó)關(guān)于房?jī)r(jià)是否合理的數(shù)據(jù)，在美國(guó)的公共政策看來，如果一個(gè)家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，則意味著這樣的家庭絕對(duì)存在“住房問題”，但目前中國(guó)的房?jī)r(jià)，如果按照這個(gè)指標(biāo)來衡量，恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房?jī)r(jià)已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)社會(huì)最大的不確定因素。請(qǐng)不要把刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的重任再次寄托在房地產(chǎn)上。如果真的想靠房地產(chǎn)振興經(jīng)濟(jì)，則內(nèi)需，則經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，幾無任何活路，民眾對(duì)公共政策的信仰，蕩然無存矣。何去何從，請(qǐng)管理層自重。
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