經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)政策關(guān)鍵是穩(wěn)定預(yù)期
住建部新聞發(fā)言人最近再次表示：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。
住建部在這個時候表態(tài)，絕非無的放矢。五月份以來，在穩(wěn)增長的大背景下，一方面是很多地方“微調(diào)”樓市政策，一方面是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的回暖。在成交放量的同時，一些樓盤的價格再次出現(xiàn)了跳漲。在這種情況下，很多人擔(dān)心在“穩(wěn)增長”的煙霧彈下，地方的樓市“微調(diào)”政策再次引發(fā)前幾年的樓市瘋狂，而五月份的成交數(shù)據(jù)又恰恰為這種擔(dān)心做了很好的注腳，讓投資者的恐慌情緒加劇。
很顯然，購房者在這個時候紛紛入市，擔(dān)心的絕非什么“自住需求”，在房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回歸到合理價位的情況下，“自住需求者”可憐的購買力撬動不了價格已經(jīng)接近峰頂?shù)臉鞘小Ｙ彿空邠?dān)心的是，自己一味相信政策不會松動，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)先知先覺者早已行動，醒悟過來，房價已經(jīng)距離夢想遠(yuǎn)去。這樣的故事，已經(jīng)多次發(fā)生，即使買錯，也別再錯過，這種“井繩效應(yīng)”是時下絕大多數(shù)購房者最真實的心態(tài)。購房者擔(dān)心，即使中央政策三令五申，但在目前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，地方財政捉襟見肘的情況下，地方政府會想方設(shè)法刺激樓市，在鼓勵自住需求的旗號下，通過執(zhí)行層面的綏靖政策，打開限購等政策缺口，最終激活房地產(chǎn)市場。
這種情況一方面說明，經(jīng)過三年多的調(diào)控，盡管房價快速上漲的勢頭被遏制，但在各地對土地財政的依賴難以擺脫的情況下，房價未來上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房價隨時都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。特別是，在目前情況下，抑制房價上漲的最主要手段是隨時都可能被取消的限購，而一旦限購取消，房價的暴漲必然是一個大概率事件。因此，抑制房價反彈的關(guān)鍵是政策給購房者長期的預(yù)期，政策給購房者房價長期穩(wěn)定的信心。從目前入市的購房者的情況看，大多數(shù)購房者表示，之所以現(xiàn)在購房，并不是什么“剛需”等子虛烏有的概念，而是擔(dān)心房價又一輪的暴漲。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，中央層面強(qiáng)調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”已經(jīng)有九次，但即便如此，購房者對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及房價走勢卻真的不樂觀。
中國房地產(chǎn)調(diào)控成敗的標(biāo)志并不在于房價是否下跌，甚至下跌多少，而在于有沒有給購房者穩(wěn)定的價格預(yù)期。如果中國的房地產(chǎn)公共政策給購房者的只是不確定和恐慌，那這樣的政策注定不會贏得公信力，特別是在利益博弈非常慘烈的情況下，短期的政策只會引發(fā)價格的更大波動，這無論對中國經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商，還是購房者，都是最不愿意看到的情況。但房地產(chǎn)調(diào)控要堅持到底，最根本的還是應(yīng)該抓住有利時機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，以“制度調(diào)控”替代“政策調(diào)控”，最終形成長期穩(wěn)定的預(yù)期。如此，則房地產(chǎn)持續(xù)健康可期。（馬光遠(yuǎn)）
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