華爾街日?qǐng)?bào)文章指出中國(guó)樓市的隱性負(fù)債驚人
編者按：日前，《華爾街日?qǐng)?bào)》刊文指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在大量隱性負(fù)債，文章分析了構(gòu)成隱性負(fù)債的多重因素。
以下為全文：
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或許正在慢慢陷入不斷增加的負(fù)債。
從官方數(shù)據(jù)看，截至今年一季度末，中國(guó)數(shù)千家開(kāi)發(fā)商所借貸款為人民幣3.6萬(wàn)億元（合5,700億美元），只相當(dāng)于銀行系統(tǒng)人民幣貸款總額的6.3%，尚處可控范圍。
不過(guò)從159家內(nèi)地上市開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，官方數(shù)據(jù)反映的情況并不全面。中國(guó)數(shù)據(jù)商萬(wàn)得資訊(Wind)的數(shù)據(jù)顯示，此類開(kāi)發(fā)商2012年一季度的總負(fù)債已膨脹至1.8萬(wàn)億元，相比2010年年初政府首次將其政策之針刺向房地產(chǎn)泡沫時(shí)的水平高出100%有余。
不斷增加的債務(wù)是多種因素的反映。2010年政府雖對(duì)房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)，但遲遲沒(méi)有收緊信貸。到2011年前，貸款供應(yīng)不足，但開(kāi)發(fā)商卻放任供應(yīng)商貨款等其他負(fù)債不斷增加。而在最近的2012年一季度，伴隨著貸款的反彈，上市開(kāi)發(fā)商借入資金480億元，超過(guò)2011年全年數(shù)字的兩倍。
官方數(shù)據(jù)可能還低估了銀行的房地產(chǎn)敞口。除了真正的開(kāi)發(fā)商以外，國(guó)有企業(yè)有時(shí)候也禁不住誘惑搞起了房地產(chǎn)，或者是開(kāi)發(fā)，或者是炒房。一些貸款原本是要用于建高爐或船隊(duì)，最后實(shí)際上卻建起了豪華住宅。
銀行將房產(chǎn)用作貸款抵押，這也形成了敞口。比如中國(guó)銀行2011年年末39%的貸款都以房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保。其風(fēng)險(xiǎn)在于，如果房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)商償還貸款的能力就會(huì)削弱，同時(shí)銀行用作抵押的房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)下降。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策引導(dǎo)的調(diào)整過(guò)程之中，成交量和價(jià)格都低于上年同期。雖然如此，由于近幾個(gè)月出現(xiàn)需求溫和復(fù)蘇、貸款更加寬松的跡象，市場(chǎng)仍看好軟著陸前景。赴港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商股價(jià)今年已強(qiáng)勁反彈。
如果成交量繼續(xù)緩慢上升，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都具備充足的償債條件。但如果銷售枯竭，那么高于官方數(shù)據(jù)的債務(wù)就意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的根基沒(méi)有表面上那么牢實(shí)。
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