許小年：房價問題上政府不宜“替天行道”
中國的房地產(chǎn)搞到今天，問題越來越復(fù)雜。原因就是，我們從來沒有看到像房地產(chǎn)這樣一個市場牽動這么多人的神經(jīng)，從來沒有一個市場交織著如此眾多人的利益。除房地產(chǎn)市場以外，號稱擁有億萬股民的A股市場，前一段時間占據(jù)了很多媒體、報刊的頭版。但是，房地產(chǎn)市場比股市更加復(fù)雜，因為有更多人的利益參與其中。
中央政府與地方政府目標(biāo)、利益不一致 兩者博弈最終決定調(diào)控政策持續(xù)時間
從城鎮(zhèn)居民來看，沒有房子的城鎮(zhèn)居民辛苦掙錢，希望能夠獲得自己的房子。而有了房子的城鎮(zhèn)居民，他已經(jīng)選好了樓盤地段，熱切的期盼房價的上升。同樣是城鎮(zhèn)居民，但他們在房地產(chǎn)市場的利益是不一致的。政府層面上，在房地產(chǎn)市場的利益也是不一致的。中央政府要以安居樂業(yè)作為小康生活的標(biāo)志，中央政府在房地產(chǎn)市場中的訴求是小康社會的健全。地方政府近年來越來越依賴賣地收入和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費彌補(bǔ)日益擴(kuò)大的財政赤字。地方政府希望房價高、地價高，中央政府希望房價低、地價低。在這個市場上毫無疑問，地產(chǎn)商的利益在里面。
在這個市場上銀行也有利益。銀行在這里找到了優(yōu)質(zhì)客戶和個人客戶。按揭貸款，曾經(jīng)是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)?，F(xiàn)在銀行都在準(zhǔn)備應(yīng)對房價下跌帶來的壞帳風(fēng)險。金融機(jī)構(gòu)圈在了房地產(chǎn)市場里。鋼鐵行業(yè)、水泥、建材、家電，多少行業(yè)的興衰也取決于房地產(chǎn)市場的狀況。但實際上還有一個最大的利益相關(guān)方我們沒有提到，在媒體上也很少有報道，那就是中國的農(nóng)民。他們是中國房地產(chǎn)市場中最大的利益相關(guān)方。但是由于他們的聲音微弱，理所當(dāng)然的被其他利益參與者削弱了。我們在討論房地產(chǎn)政策的時候，這些政策的變化會影響到各個階層、各個方面的利益，最大的利益相關(guān)方我們不要忘了是中國的農(nóng)民。
在這樣一個利益博弈中，博弈的主導(dǎo)者是政府，中央政府和地方政府擁有著別人沒有的公權(quán)力。他們是房地產(chǎn)市場中的強(qiáng)勢群體，其他人都是弱勢群體。這兩級政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結(jié)果。為了盡快完成小康社會的建設(shè)，中央政府推出了號稱有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產(chǎn)商的資金流入，地產(chǎn)商不得不降價銷售。在調(diào)控政策初見成效，卻傳來了政策松動的信號。政府官員、主管部門都在媒體上放出風(fēng)，說調(diào)控政策是迫不得已。也有一些學(xué)者講，調(diào)控政策在將來有可能要退出。為什么有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策在剛剛出現(xiàn)效果的時候，就傳來了松動的信號？我個人猜測有可能是地方政府的游說。
在房地產(chǎn)市場進(jìn)入寒冬以后，地產(chǎn)商明顯的減少了拿地的數(shù)量，放慢了開發(fā)的速度。我們最近聽到一些消息，土地流拍、土地一級市場上，地方政府的賣地收入大幅度下降?；鶎?、各級政府的資金緊張程度并不亞于地產(chǎn)商。多年形成的地方政府對于土地財政的依賴，房地產(chǎn)市場的簫條、對于地方政府財政的沖擊，對于地產(chǎn)開發(fā)商的沖擊，應(yīng)該是等量齊觀的。
正是因為地方財政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲準(zhǔn)發(fā)行地方債券。這是我們國家財政體系上的一個重大變化。根據(jù)現(xiàn)行的法律，地方政府是不允許發(fā)債的。這次他們拿到的債券發(fā)行權(quán)在法理上都是值得推敲的。如此重大的財政體制的變化，應(yīng)該是通過全國人大的討論才能夠開始試點。在這個利益博弈中，嚴(yán)厲的調(diào)控政策開始發(fā)生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房價的同時，使得地方財政面臨著巨大的壓力。而地方和中央在房地產(chǎn)市場上的博弈，將決定調(diào)控政策還要持續(xù)多長時間。但是很遺憾的是由于缺乏數(shù)據(jù)，我們現(xiàn)在無法對地方財政做出較為準(zhǔn)確的估計。也不知道這個博弈進(jìn)行到什么程度，在房地產(chǎn)政策上就會出現(xiàn)一些變化。這個不確定性并不是因為事物發(fā)展不確定性，而是因為我們做研究的沒有數(shù)據(jù)。不知道現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)控期以后，地方政府的財政到底緊張到什么程度。我們國家財政方面的數(shù)據(jù)非常少，做研究能夠做出準(zhǔn)確的估計是比較困難的。
多元利益進(jìn)行博弈完全正當(dāng)
政府不宜再“替天行道”
在效率的層面上我們也看到，這個政策引起的利益沖突。當(dāng)房價出現(xiàn)明顯下跌的時候，不少地方出現(xiàn)老業(yè)主打砸售樓處的“維權(quán)”行為。對于如此錯綜復(fù)雜和相互沖突的利益根本不存在所謂的社會一致的利益。任何一項政策出臺都會有人受益、有人受損。往往最不幸的結(jié)果是無人受益，有人受損。
我們分析房地產(chǎn)市場上的利益博弈，并不是為了預(yù)測政府的政策和房價走勢。而是想說明一個觀點，我們搞市場經(jīng)濟(jì)三十多年了，發(fā)展到今天，我們必須要意識到一個問題。就是在市場經(jīng)濟(jì)中如何去兼顧多元利益，市場經(jīng)濟(jì)的國家是承認(rèn)和尊重多元利益的。這是市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的特征。我們承認(rèn)多元利益，尊重多元利益。按照現(xiàn)行的法律和法規(guī)，只要是在現(xiàn)行的法律法規(guī)框架之內(nèi)，多元利益進(jìn)行博弈完全是正當(dāng)?shù)摹５俏覀兒苌僖庾R到多元利益之間的沖突。多元利益之間的博弈，今天已經(jīng)不可能用傳統(tǒng)的方法來解決了。要想維護(hù)社會公平、正義，政府不能再像傳統(tǒng)社會那樣替天行道，為滿足一部分人的需求，以社會的名義去傷害另外一部分利益。任何政策對于價格和其他方面的影響，結(jié)果作用于社會上，都是有人受益、有人受損。
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