畢舸：房企破產(chǎn)如何保護(hù)業(yè)主利益
與其他企業(yè)破產(chǎn)不同，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)最直接的受害者往往是購房者，他們面對(duì)的可能是質(zhì)量千瘡百孔的爛尾房，甚至可能連房子什么樣都沒能見到。退一步說，即使拿到了房子，長久的折磨也在后面：拖欠稅費(fèi)的房地產(chǎn)商跑了，自己的房產(chǎn)證也拿不到了，物業(yè)管理成了爛攤子。相比之下，杭州西城時(shí)代家園項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主們是幸運(yùn)的，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣兄Z墊資該項(xiàng)目，并保證業(yè)主能拿到“三證”。
而在筆者看來，當(dāng)?shù)卣畨|資完成項(xiàng)目，是以納稅人的錢為破產(chǎn)房地產(chǎn)商補(bǔ)窟窿，等于間接豁免了房地產(chǎn)商捅的婁子，會(huì)不會(huì)縱容其他房企以破產(chǎn)的名義一跑了之？開了這個(gè)口子的地方政府，如何應(yīng)對(duì)未來可能發(fā)生的更大規(guī)模房企破產(chǎn)潮？
地方政府的責(zé)任不是為破產(chǎn)房企擦屁股，而是要防患于未然，盡快建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與防范機(jī)制。在嚴(yán)格調(diào)控之下，房企資金鏈普遍緊張，這就是所謂的高風(fēng)險(xiǎn)期。中國房地產(chǎn)研究會(huì)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)顯示，中國房企500強(qiáng)2011年資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.18％，較2010年的66.40％上升了1.78個(gè)百分點(diǎn)；同期，500強(qiáng)企業(yè)的凈負(fù)債率由2010年50.07％上升到66.59％。這還只是那些上市或財(cái)務(wù)報(bào)表相對(duì)透明化的大型房企，更多自有資金不足、融資渠道狹窄的中小房企，資金風(fēng)險(xiǎn)可能更大。
地方政府除了繼續(xù)貫徹落實(shí)中央的調(diào)控政策外，應(yīng)自主采取多重監(jiān)管手段。杭州房企破產(chǎn)事件是明顯的信號(hào)，政府可效仿建筑行業(yè)對(duì)付欠薪的成功經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)保基金，由房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先繳納一定比例的保證金，作為未來可能發(fā)生各種資金風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的托底；必要時(shí)應(yīng)將此作為開發(fā)商競(jìng)拍土地、開發(fā)樓盤的準(zhǔn)入門檻標(biāo)準(zhǔn)。
政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流也應(yīng)加強(qiáng)即時(shí)管控。比如，政府可與銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)合作，建立對(duì)房企的負(fù)債情況監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，解決信息不對(duì)稱難題。尤其是對(duì)那些沒有上市、也沒有銀行信貸的房企，一旦出現(xiàn)異常資金流，就要警惕其暗存的非正常渠道融資風(fēng)險(xiǎn)，資金抽逃風(fēng)險(xiǎn)，資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。通過數(shù)據(jù)搜集與分析，政府可以及時(shí)作出反應(yīng)進(jìn)行調(diào)控，也可以將各種風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)傳導(dǎo)至社會(huì)，給廣大購房者以提醒。
長期以來，對(duì)于開發(fā)商自有資金比例35%的政策規(guī)定，似乎就停留在紅頭文件上，而于現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中網(wǎng)開一面。這一漏洞在貨幣寬松化、房價(jià)高漲的“好日子”里，開發(fā)商自然高枕無憂。一旦進(jìn)入以信貸為杠桿的嚴(yán)控階段，許多開發(fā)商空手套白狼的害處就會(huì)不斷放大。因此，以“杭州房企破產(chǎn)”為契機(jī)，各地政府對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)際狀況進(jìn)行全面調(diào)查，對(duì)不符合條件的房企黃牌警告乃至直接給紅牌。實(shí)現(xiàn)正常有效的劣幣淘汰，不讓那些根本不具備正常資質(zhì)的偽劣房企混下去，最終坑害購房者權(quán)益。
對(duì)于弱小分散的購房者來說，唯一的希望就寄予在政府有所為上。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是最壞的結(jié)果，政府不能總后知后覺，它的責(zé)任應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在房企破產(chǎn)之前。房地產(chǎn)調(diào)控不是讓房地產(chǎn)商一個(gè)個(gè)關(guān)門大吉，更不是讓購房者成為最后的受害者，要想讓這一切不會(huì)變成現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)盡的責(zé)任還有很多。
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