劉曉光：八月政策會(huì)微調(diào) 不是誰都能做商業(yè)地產(chǎn)
專訪首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長 劉曉光
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)4月2日訊2012博鰲亞洲論壇1日-3日在海南博鰲舉行，首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光今日在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，今年八月份以后房地產(chǎn)政策會(huì)微調(diào)，更為寬松，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，他則表示商業(yè)地產(chǎn)的前景很好，但是不是什么人都能做。
以下是訪談文字實(shí)錄：
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：劉總您好，我們注意到去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到，今年的宏觀政策要根據(jù)形勢(shì)來預(yù)調(diào)、微調(diào)。在您的理解中，這個(gè)預(yù)調(diào)、微調(diào)有沒有包括房地產(chǎn)政策？
劉曉光：我覺得這個(gè)房地產(chǎn)政策可能還要維持現(xiàn)在的這種，大的調(diào)整沒有，可能會(huì)有微調(diào)，因?yàn)槟阆胂肟?，一個(gè)叫做，他準(zhǔn)存金率下調(diào)以后資金量可能會(huì)寬松，寬松以后對(duì)房地產(chǎn)可能直接的沒有什么，但是間接的會(huì)有，建材行業(yè)、其他的那些行業(yè)，只要他寬松了，對(duì)地產(chǎn)會(huì)有影響。第二就是首付的比例，恐怕將來會(huì)是一個(gè)微調(diào)，首付、貸款的利息。第三個(gè)來講肯定會(huì)有一些新的經(jīng)濟(jì)手段，比如這個(gè)房產(chǎn)稅。其他的恐怕要看八月份以后。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：八月份以后您認(rèn)為會(huì)有一個(gè)政策性的變化？
劉曉光：我們認(rèn)為會(huì)有一個(gè)微調(diào)。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：是寬松還是怎樣？
劉曉光：應(yīng)該是寬松。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：你第一個(gè)提到的是資金，據(jù)您了解，現(xiàn)在房企普遍的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)什么樣的狀況？
劉曉光：大企業(yè)好一點(diǎn)，大企業(yè)好一點(diǎn)。中型企業(yè)差一點(diǎn)，小型企業(yè)就不用說了，大型企業(yè)因?yàn)樗粋€(gè)是周轉(zhuǎn)快，第二個(gè)來講是自有資金比例和從資本市場(chǎng)獲得的資金量大，可以通過信托、基金，可以增發(fā)，可以通過資本組合等很多方式來獲得資金。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：之前您透露說首創(chuàng)在做地產(chǎn)基金？
劉曉光：對(duì)。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在做了幾支？
劉曉光：我們現(xiàn)在先做的第一支叫首創(chuàng)華夏基金，然后是小城鎮(zhèn)基金，然后還在探討一個(gè)新的基金，我們還在做一直中國基建基金，涉及到基礎(chǔ)設(shè)施，當(dāng)然也可能涉及到城鎮(zhèn)化。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在這個(gè)籌資的情況怎么樣？
劉曉光：籌資方面還不錯(cuò)，小城鎮(zhèn)基金每支大概20億，中國基建基金就比較大了，具體的數(shù)額現(xiàn)在沒有最后的，目標(biāo)第一期大概有將近上百億。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：這個(gè)中國基建基金投向有哪些方面？
劉曉光：投向就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，和一些城鎮(zhèn)化的改造。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：我們知道首創(chuàng)的年報(bào)中也提到，說凈負(fù)債率到了80%多，今年會(huì)不會(huì)有一些措施來使負(fù)債率下降。
劉曉光：應(yīng)該有，一個(gè)是加速回款速度，再一個(gè)來講是有些基金、信托的融資組合吧，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目可能需要幾十個(gè)億，假如一個(gè)項(xiàng)目需要100億，也不排除就是說讓一些投資者來和我們共同開發(fā)一些項(xiàng)目。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您剛才說到2012年是一個(gè)并購年，這個(gè)并購的話會(huì)不會(huì)一方面要開始了？
劉曉光：并購應(yīng)該是這個(gè)今年很明顯，現(xiàn)在已經(jīng)，我們已經(jīng)做了一部分，你們已經(jīng)看到了，包括在青島的項(xiàng)目，對(duì)北京房山的項(xiàng)目，秦皇島的項(xiàng)目，應(yīng)該是一個(gè)好的，是機(jī)會(huì)，實(shí)際上用市場(chǎng)化的手段來資源配置。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您不擔(dān)心這個(gè)負(fù)債率方面的問題嗎？
劉曉光：負(fù)債率不擔(dān)心，因?yàn)橘~上現(xiàn)金還有將近90多億。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：說到首創(chuàng)的產(chǎn)品線，有報(bào)道說今年三、四線城市要到56%的比例。
劉曉光：對(duì)。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：那他會(huì)不會(huì)降低整個(gè)公司的盈利率 因?yàn)槿⑺木€賣的畢竟不是很貴。
劉曉光：當(dāng)然成本也低，因?yàn)楝F(xiàn)在一線城市很高檔的房子有沒有？也有，但是它的成本高，另外成本一般，比如賣到6000多一平米，成本得有4000多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)說到底房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，剛才我就提出來，包含了地價(jià)、稅費(fèi)、資金成本、建筑成本，加上開發(fā)商的利潤，所以說房價(jià)能夠比較合理的話肯定是系統(tǒng)得改革，因?yàn)槎▋r(jià)很高的房價(jià)也不行，稅費(fèi)很高房價(jià)也不行，開放商利潤很高也不行，資金成本提高也有問題，它的資金，你比如它的毛利率如果25，假如你的這個(gè)資金成本很高，毛利率就下去了，過去一般是9，現(xiàn)在很多企業(yè)是20。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在首創(chuàng)在三、四線城市的成本大概是什么樣的情況？
劉曉光：不一樣，但是我們整個(gè)的平均的綜合地價(jià)不高，大概1700左右，1700等于你得加上3000多一點(diǎn)，建安的、綠化，加3200，我覺得可能下一步的改革確實(shí)涉及到一個(gè)房價(jià)和收入相匹配，你跟這個(gè)收入增長速度匹配，那么還有一個(gè)匹配的，地價(jià)的匹配，這個(gè)稅費(fèi)的匹配，資金成本的匹配。因?yàn)殚_發(fā)商也并不要追求很高的報(bào)酬，而且凈資產(chǎn)回報(bào)率到13%、14%就很厲害了，不是說單獨(dú)做某一個(gè)項(xiàng)目很高，那肯定很高，你看大公司做很多項(xiàng)目，六、七十個(gè)項(xiàng)目一塊做，他的凈資產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到14%就算很好了。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：總理說房價(jià)還沒有回到合理的水平，由此誕生一個(gè)新的詞叫“總理房價(jià)”，您認(rèn)為北京的“總理房價(jià)”什么樣是比較合理的？
劉曉光：這個(gè)我剛才講了，就是看房價(jià)還是要看這幾個(gè)方面的，要看它的地價(jià)、稅費(fèi)、資金成本，加上可開發(fā)的合理開發(fā)，準(zhǔn)確的地價(jià)，準(zhǔn)確的房價(jià)。另外每個(gè)城市的價(jià)格不一樣，它所投入的水電氣熱、教育資源、航空、能源、教育、衛(wèi)生的資源不一樣的，所以它一定跟城市價(jià)值相聯(lián)系。在全國有很多城市，包括省會(huì)城市，有的城市就幾千塊錢，有的城市可能是一萬多，那說明什么呢？說明肯定城市價(jià)值是不一樣的。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：下面一個(gè)問題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的。
劉曉光：對(duì)。商業(yè)地產(chǎn)是這樣的，第一商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)東西很有前景，第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)不是什么人都能做的。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：不是什么人都愿意？
劉曉光：都能做，它主要是軟的東西，而不是硬的東西。你說蓋一個(gè)商場(chǎng)誰都會(huì)，蓋起來以后運(yùn)營、管理、貨源、價(jià)格都不一樣。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是很有前景，但是應(yīng)該第一有序，第二首先要有這種商業(yè)管理的人才。你看我們做的奧特萊斯海南的，福州的、佛山的奧特萊斯，實(shí)際上講純正的國際品牌的折扣，對(duì)吧，那么這里有三個(gè)原因，第一個(gè)國際化的管理公司是什么，運(yùn)營管理公司是什么；第二個(gè)品牌誰掌握？他們掌握；第三個(gè)一線品牌，第四個(gè)就是折扣率，你是三到五折呢，還是八到九折呢，那就完全不一樣。但是這個(gè)確實(shí)，我們做的不是一個(gè)簡單的奧特萊斯了，它同時(shí)，我們一定是堅(jiān)持國際化的，純正的國際化，一個(gè)是將來還有一些其他的項(xiàng)目，酒店啊、娛樂呀，文化呀配在一起，實(shí)際上形成一個(gè)新的城市中心，小中心的概念，又適應(yīng)了現(xiàn)在的老齡化時(shí)代以后的需求，也適應(yīng)了中國城鎮(zhèn)化的需求，也適應(yīng)了大城市現(xiàn)在緩解壓力，緩解交通，也適應(yīng)了拉動(dòng)就業(yè)，拉動(dòng)稅收的需求，你像每個(gè)奧特萊斯大概得要安排3萬人的就業(yè)，帶來每年的稅收效應(yīng)。
網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：就這些，謝謝劉總。
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