“鄭州房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)跌?”隨著杭州、廣州等地傳出樓盤降價(jià)消息，銀行信貸進(jìn)一步收緊，包括鄭州在內(nèi)的多個(gè)城市開始提高首套房商業(yè)貸款利率，“樓市崩盤論”在網(wǎng)上再度甚囂塵上，擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的人也越來越多。
雖無定論，但一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，歷經(jīng)10余年快速發(fā)展之后，業(yè)界普遍認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)到了亟待調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。如果樓市降價(jià)潮繼續(xù)蔓延，鄭州開發(fā)商能否“獨(dú)善其身”?
一線城市熱三四線疲軟
任志強(qiáng)年初“房地產(chǎn)情況非常不妙”的罕見表態(tài)，李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)后王石發(fā)微博警告“小心了”，似乎是2014年樓市“動(dòng)蕩”開局的開場(chǎng)白。
隨著香港樓市出現(xiàn)降價(jià)，襄陽一開發(fā)商資金鏈斷裂樓盤被政府接管，杭州、廣州等地相繼被曝出樓盤降價(jià)消息。已經(jīng)沉寂好些時(shí)候的“樓市崩盤論”，又開始在網(wǎng)上大行其道。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均領(lǐng)先其他城市，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格上漲均超過20%，而武漢、鄭州等城市同比漲幅明顯落后，溫州等城市還出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比回落。同時(shí)，又有媒體曝出，國(guó)內(nèi)新增的“鬼城”達(dá)12座，其中湖北十堰、江蘇常州等城市上榜。
正在二線城市漲幅回落、三四線城市疲軟的時(shí)候，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻勢(shì)如破竹。數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一線城市土地均價(jià)的漲幅驚人，京、滬、深、穗4個(gè)城市的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，創(chuàng)歷史單月新高。
存量房不多，部分樓盤仍有壓力
不難發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)降價(jià)的樓盤，多半是因?yàn)槌鞘写媪糠窟^高且消化能力不足，加上個(gè)別開發(fā)商因?yàn)槿卞X急需回籠資金所致。鄭州樓市是不是存在這方面的壓力?機(jī)構(gòu)和專家給出的數(shù)據(jù)是否定的。
一份綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、克爾瑞研究中心和上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)的“20個(gè)城市庫存量排名”顯示，存量較大的二、三、四線城市居多，存銷比排名靠前的全是二、三、四線城市，鄭州不在榜單中。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年至今，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)可售面積約為452萬平方米(2月份的官方數(shù)據(jù)尚未公布，根據(jù)去年的平均值測(cè)算)，按照2013年市區(qū)商品住房月均73.72萬平方米的銷量計(jì)算，鄭州市區(qū)內(nèi)的商品住房還可以賣6個(gè)月。
如此看，鄭州的庫存比例，還不到“高庫存國(guó)標(biāo)”的一半。一般情況下，商品住宅庫存消化周期不足6個(gè)月，則被認(rèn)為是市場(chǎng)供不應(yīng)求;12個(gè)月左右時(shí)，市場(chǎng)供求基本平衡。
盡管鄭州樓市存量合理，但部分樓盤仍然感到了銷售的壓力。鄭州南區(qū)某樓盤目前均價(jià)為8500元/平方米左右，去年底開盤至今僅成交兩三百套?！敖衲晡业娜蝿?wù)就是要把這10棟樓3500套房子賣出去，壓力有點(diǎn)大?！痹摌潜P銷售代理公司負(fù)責(zé)人坦言。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著銀行信貸的緊張，首套貸款利率不斷提高，今年樓市或難現(xiàn)去年的火爆景象，三環(huán)線外的部分項(xiàng)目或面臨較大銷售壓力。
大面積降價(jià)難現(xiàn)樓盤優(yōu)惠或加大
受外地樓市降價(jià)影響，鄭州不少開發(fā)商紛紛推出優(yōu)惠“探市”。3月9日，盛潤(rùn)錦繡城開盤，所推戶型為86㎡兩房及116㎡三房，最高優(yōu)惠5.8萬元。與此同時(shí)，部分“尾盤”也推出給力優(yōu)惠，如北區(qū)某樓盤推出8.8折優(yōu)惠，買一個(gè)80平方米左右的房子優(yōu)惠可達(dá)10萬元左右。
盡管業(yè)內(nèi)人士指出，這些都是開發(fā)商慣用的促銷噱頭，難以帶動(dòng)鄭州房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌。不過，隨著房地產(chǎn)融資門檻變高，房貸也越來越難批下來，不少開發(fā)商和專家也為開發(fā)商感到擔(dān)憂，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快區(qū)域的擔(dān)心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并不排除鄭州個(gè)別開發(fā)商降價(jià)促銷的可能，不過出現(xiàn)大面積降價(jià)的可能性不大。
中原地產(chǎn)董事、總經(jīng)理馮建軍認(rèn)為，總體來講，鄭州樓市去年行情火爆，多數(shù)樓盤都賣得比較好，開發(fā)商的資金鏈不存在問題，因而降價(jià)的可能性很小。但受調(diào)控、房貸收緊和外地降價(jià)等因素影響，房?jī)r(jià)上漲過快區(qū)域不排除出現(xiàn)促銷可能。
盡管在鄭州業(yè)界尚少聽聞“崩盤”傳聞，但隨著一線城市和三四線城市樓市分化加劇，也引發(fā)不少人的擔(dān)心。著名房產(chǎn)專家、透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛就表示，20世紀(jì)90年代初的日本，中國(guó)香港、泰國(guó)以及2008年的美國(guó)都出現(xiàn)過問題，即使是政府強(qiáng)有力的救市調(diào)控，有時(shí)候也未必能夠左右局勢(shì)，中國(guó)樓市“崩盤”的可能性并不能完全排除。
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