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　　有些事情已經(jīng)被翻來(lái)覆去地說(shuō)了千兒八百遍，早已沒(méi)有了新意，卻依然是人們口里說(shuō)得最多的話(huà)題，比如說(shuō)房?jī)r(jià)。同樣，有些問(wèn)題也曾條分縷析地剖析了無(wú)數(shù)回，可大家依然相信原則陰謀論或者臆斷猜測(cè)，對(duì)顯而易見(jiàn)的道理視而不見(jiàn)，比如說(shuō)崩盤(pán)。

　　在剛剛過(guò)去的一周里，關(guān)于樓市的新聞讓人眼花繚亂，一邊兒是杭州樓盤(pán)大降價(jià)引來(lái)業(yè)主圍堵，關(guān)于“商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)停貸”的新聞更是讓不少人覺(jué)得期待多年的“樓市崩盤(pán)”就在眼前;一邊兒則是土地市場(chǎng)的熱火朝天，在廣州、鄭州接連拍出“地王”，絲毫看不出樓市走低的跡象。

　　那么，到底哪一邊兒的新聞傳遞了真實(shí)的樓市現(xiàn)狀?或者說(shuō)，哪一種現(xiàn)象反映出的樓市走勢(shì)才是未來(lái)真正的方向呢?我們就先從關(guān)注度更高的“崩盤(pán)論”開(kāi)始分析。

　　什么叫做崩盤(pán)?崩盤(pán)意味著市場(chǎng)產(chǎn)生了擋不住的滾雪球效應(yīng)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人，手里的房子成了“燙手山芋”，大量拋售行為導(dǎo)致價(jià)格無(wú)限度下跌，而且不知道什么程度才會(huì)停止。具體的例子可以參照上世紀(jì)90年代的日本和當(dāng)下的鄂爾多斯。

　　如果參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，杭州的房子降價(jià)似乎離“崩盤(pán)”還有那么一段距離，因?yàn)閺母鞣矫鎴?bào)道的信息來(lái)看，杭州的“深度降價(jià)”只是個(gè)別開(kāi)發(fā)商的斷臂求生，整個(gè)市場(chǎng)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)。而且，當(dāng)?shù)胤治鋈耸勘硎?，降價(jià)確實(shí)會(huì)影響到購(gòu)房預(yù)期，但很難引起大范圍的跟隨。

　　專(zhuān)家分析，杭州房?jī)r(jià)下跌有著深層次原因。杭州樓市出現(xiàn)近12萬(wàn)套的巨大存量，由于供應(yīng)量超過(guò)需求量，供求失衡逐月遞增。供求關(guān)系的變化，一方面與外來(lái)大鱷的快銷(xiāo)模式有關(guān)，從拿地到開(kāi)盤(pán)，原來(lái)的一兩年已經(jīng)縮短到目前的五六個(gè)月，爭(zhēng)搶購(gòu)房者的壓力加大;另一方面，限購(gòu)限貸使得市場(chǎng)轉(zhuǎn)為剛需為主，缺少投機(jī)的樓市會(huì)讓一部分人延遲購(gòu)房計(jì)劃。

　　可以看到，供需結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的根本原因，那么在分析樓市走向的時(shí)候，我們也可以套用這個(gè)模式。比如說(shuō)，現(xiàn)在大家都問(wèn)：“鄭州現(xiàn)在到處都在蓋房子，會(huì)不會(huì)也存量過(guò)多呢?”或者問(wèn)：“銀行貸款卡得那么緊，鄭州的開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)因?yàn)闆](méi)錢(qián)選擇降價(jià)呢?”

　　先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題。就目前鄭州的銷(xiāo)售情況來(lái)看，供需結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本性的變化。理由有三個(gè)：其一，任何降價(jià)都有先兆，房?jī)r(jià)若要下降基本上會(huì)遵循“量?jī)r(jià)齊漲—量跌價(jià)漲—量?jī)r(jià)齊跌”的路線(xiàn)，但就最近鄭州市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)“日光盤(pán)”的現(xiàn)象來(lái)看，樓市轉(zhuǎn)向的信號(hào)并未出現(xiàn);其二，鄭州作為中原地區(qū)唯一的核心城市，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)和航空港區(qū)建設(shè)加速推進(jìn)的大背景下，其資本吸引力強(qiáng)勁，存在大量的外來(lái)人口，供應(yīng)量的缺口非常大;其三，目前正在推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目，因?yàn)楦鞣矫娉杀镜纳蠞q，以及開(kāi)發(fā)周期的影響，短期內(nèi)很難形成有效供給，即使未來(lái)大量新盤(pán)面市，房?jī)r(jià)最多會(huì)穩(wěn)定在某一水平，“斷崖式”下跌的可能微乎其微。

　　第二個(gè)問(wèn)題，銀行卡緊信貸閘門(mén)，會(huì)不會(huì)讓鄭州樓市重蹈杭州的覆轍?個(gè)人以為很難。雖然在2011年就曾有不少開(kāi)發(fā)商因?yàn)橄拶?gòu)限貸而大幅降價(jià)，但就目前看來(lái)，經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的“瘋收”，開(kāi)發(fā)商并不是太缺錢(qián)，頻出的“地王”便是明證。另外，不少房企開(kāi)始通過(guò)多種融資渠道獲取資金，降低了對(duì)銀行的依賴(lài)。更重要的是，吃過(guò)虧的開(kāi)發(fā)商早就放棄了僅靠住宅一條腿走路的模式，多元化布局讓房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高不少。綜上所述，即使現(xiàn)在信貸再度收緊，鄭州房?jī)r(jià)可能會(huì)停漲或者稍跌，但在大量剛需支撐下，“崩盤(pán)式”下跌很難出現(xiàn)。

　　這里有必要重彈一下老調(diào)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)太多的利益，不僅有“房叔”們的直接利益，也關(guān)系地方政府的錢(qián)袋子，更影響著金融系統(tǒng)安全，而且很多人指望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)還債、保值甚至升值。正是在這樣的背景下，房地產(chǎn)已經(jīng)成了美國(guó)式的金融大鱷，“大到不能倒”。一旦房地產(chǎn)垮了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都要為之震顫。平心而論，這樣的情況下，你還真的覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)崩盤(pán)嗎?