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　　一、為什么城市居民不能到農(nóng)村購買宅基地或房屋

　　《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”；《土地管理法》第64條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”；2004年11月，國土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

　　二、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有哪些

　　《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。

　　另《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三章第15條至第20條，以及第六章第35條對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式有非常明確的規(guī)定。

　　三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地在什么情況下可以流轉(zhuǎn)

　　首先集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指集體企業(yè)用地。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”；《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。這意味著集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)限制非常嚴(yán)格，因?yàn)榧w企業(yè)破產(chǎn)、兼并的情形下，根據(jù)地隨房走的原則，才發(fā)生流轉(zhuǎn)。

　　另外，2015年2月27日全國人大常務(wù)委員會《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》的議案出臺，集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)入市，與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)的試點(diǎn)工作開始啟動。

　　四、流轉(zhuǎn)土地沒有向發(fā)包方備案，合同有法律效力嗎？

　　村民流轉(zhuǎn)土地未向發(fā)包方備案，并不影響流轉(zhuǎn)合同的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定：“承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。當(dāng)然實(shí)踐中，備案并不復(fù)雜，而且很多優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼也會優(yōu)先考慮合同備案了的流轉(zhuǎn)主體，建議還是備個案。

　　五、未經(jīng)發(fā)包方同意，村民轉(zhuǎn)讓其承包地是否有效

　　未經(jīng)發(fā)包方同意，村民轉(zhuǎn)讓其承包地?zé)o效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條規(guī)定：“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效，但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外”。

　　另外，轉(zhuǎn)讓這一種流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)的是承包經(jīng)營權(quán)，所以法律上有非常嚴(yán)格的限制。值得注意的是2014年12月30日國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》，其中第三條第8款第1項(xiàng)規(guī)定：“農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養(yǎng)殖水面等經(jīng)營權(quán)，可以采取出租、入股等方式流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)期限由流轉(zhuǎn)雙方在法律規(guī)定范圍內(nèi)協(xié)商確定”，這導(dǎo)致實(shí)踐中通過家庭承包獲得的耕地、草地、養(yǎng)殖水面很難通過轉(zhuǎn)讓的方式流轉(zhuǎn)了。