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　　重磅

　　各方關(guān)注的二手房交易營(yíng)改增政策終于落定。根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的通知，今年5月1日“營(yíng)改增”全面試點(diǎn)之后，二手房交易增值稅的稅率為5%，業(yè)內(nèi)人士稱不會(huì)增加稅負(fù)。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)24日在博鰲表示，今年“營(yíng)改增”將會(huì)為企業(yè)減稅超過(guò)5000億元，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，這一說(shuō)法也得到了印證。

　　營(yíng)改增 二手房征收率5%

　　征稅稅率確定為5%

　　據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站3月24日消息，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)通知稱，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。對(duì)于二手房交易，文件稱，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　對(duì)北上廣深四個(gè)一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　普通住宅和非普通住宅的區(qū)分各地規(guī)定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通住宅。

　　2015年5月29日，鄭州市房管局消息稱，鄭州市市區(qū)已調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)，即普通標(biāo)準(zhǔn)住房單套銷售總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為不高于161.1792萬(wàn)元，也即144×1.4×7995元/平方米(2014年鄭州市市區(qū)商品住宅平均交易價(jià)格，含經(jīng)濟(jì)適用房，不含鄭東新區(qū))。鄭東新區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)則為：總價(jià)不高于212萬(wàn)元。

　　現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率也是5%

　　在“營(yíng)改增”之前，二手房交易需要繳納的營(yíng)業(yè)稅（不含附加稅）稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)。

　　2月19日，財(cái)政部等發(fā)布降低契稅和營(yíng)業(yè)稅新政，2月22日?qǐng)?zhí)行。其中，營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　但“北上廣深”四個(gè)一線城市暫不實(shí)施，也就是說(shuō)，北上廣深在營(yíng)業(yè)稅政策方面仍實(shí)行財(cái)稅〔2015〕39號(hào)文，即個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　是對(duì)現(xiàn)行政策的平移

　　對(duì)比一下“營(yíng)改增”前后的稅率變化，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，試點(diǎn)期間二手房交易的征稅完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。

　　從邏輯上講，增值稅應(yīng)該是增值部分征稅，但從目前發(fā)布的通知來(lái)看，除了一線城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售按差額收稅之外，其它的都沒(méi)有考慮差價(jià)的問(wèn)題。另外，根據(jù)之前發(fā)布的消息，房地產(chǎn)行業(yè)確定的增值稅稅率是11%，在細(xì)則中二手房的增值稅稅率是5%，和營(yíng)業(yè)稅相同，這或許也是考慮政策平穩(wěn)過(guò)渡的問(wèn)題。

　　增值稅稅負(fù)略有下降

　　雖然是平移，但從會(huì)計(jì)的角度講，稅種發(fā)生了變化，稅額是不是完全一樣呢？其實(shí)還有所區(qū)別。根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額＝含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率。這里有一個(gè)銷售額和含稅銷售額的區(qū)別，比如一套售價(jià)150萬(wàn)元（含稅、購(gòu)買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為（150÷1.05）×0.05＝7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬(wàn)。

　　會(huì)計(jì)方面的業(yè)內(nèi)人士提醒，在買房時(shí)要注意標(biāo)價(jià)時(shí)是否是價(jià)稅分離，也就是說(shuō)上述150萬(wàn)的房子是含稅價(jià)格還是不含稅價(jià)格，這會(huì)牽涉到納稅的問(wèn)題。如果上述150萬(wàn)是非含稅價(jià)格，那么其含稅價(jià)要比150萬(wàn)還要高一點(diǎn)（150萬(wàn)×1.05＝157.5萬(wàn)），而如果按營(yíng)業(yè)稅增收，營(yíng)業(yè)稅納稅額就是157.5萬(wàn)×0.05＝7.875萬(wàn)。因此，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價(jià)。

　　另外，還需要注意的是，不同地域?qū)Χ址拷灰锥愂諏?shí)際承擔(dān)人的操作慣例存在較大差異，也就是說(shuō)到底稅收是由買方承受還是賣方承受，需要雙方弄清楚。實(shí)際上，在房子供不應(yīng)求的地方，一般是由買方付稅，反之則可能是賣方承擔(dān)稅收。

　　對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)影響不大

　　很多人還想知道，“營(yíng)改增”對(duì)于控制房?jī)r(jià)會(huì)有效果嗎？從理論上講，如果按照差額來(lái)算的話，房?jī)r(jià)上漲幅度越大，增值稅的稅收就會(huì)越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會(huì)少一些。從這個(gè)角度講，也許會(huì)有一定的抑制作用。但現(xiàn)在的試點(diǎn)方法和過(guò)去征收營(yíng)業(yè)稅比較類似，因此房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)改革而產(chǎn)生什么影響。

　　另外，影響房?jī)r(jià)上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入（出）、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià)顯然不太現(xiàn)實(shí)。

　　什么是營(yíng)改增？

　　本文整理自央視新聞、央視財(cái)經(jīng)、證券時(shí)報(bào)網(wǎng)等

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