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土地市場“熄火” 多個“地王”醞釀賣股

2016-11-08 09:38 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

  作為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo),土地市場在新一輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

  “很多公司今年拿下的高價地正在尋找合作對象,我們公司就收到了不少邀約?!?1月6日,一家擅長豪宅開發(fā)的地產(chǎn)商內(nèi)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道說。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,2016年以來高價地數(shù)目高達(dá)228宗,在10月22個城市調(diào)控后,房企資金鏈趨緊,土地市場開始明顯降溫,228宗高價地面臨程度不等的市場壓力。

  記者調(diào)查顯示,目前合肥(樓盤)、杭州(樓盤)等地“地王”已出現(xiàn)密集股權(quán)變動,拿地方急于轉(zhuǎn)讓股權(quán)或選擇合作伙伴進(jìn)行開發(fā),粗略統(tǒng)計約占今年“地王”項(xiàng)目約30%。

  在房企資金鏈全面收緊、開發(fā)商普遍對后市不樂觀的情況下,不少拿地較多、價格較高的房企面臨的風(fēng)險在加大。如信達(dá)、融信等;中原地產(chǎn)預(yù)計,要消化“地王”房價至少要在一年內(nèi)上漲50%,而這似乎并不可能。

  部分拿地金額遠(yuǎn)大于銷售金額的房企,未來一年將面臨巨大壓力,可能出現(xiàn)虧損,甚至在此輪調(diào)控中被淘汰出局。

  土地市場降溫 

  史無前例的調(diào)控高壓之下,土地市場的變化顯而易見:一月前還是“地王”頻出,一月后便幾無溢價。

  2016年前三季度,土地市場持續(xù)火熱,并在8-9月達(dá)到了高峰,“地王”從北京(樓盤)、上海(樓盤)核心區(qū)域蔓延到延慶、密云等遠(yuǎn)郊,甚至更多的內(nèi)陸二線城市,如鄭州(樓盤)。

  在這9個月里,蘇州(樓盤)、南京(樓盤)、天津(樓盤)、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波(樓盤)、無錫(樓盤)等城市,土地溢價率動輒100%以上,土地出讓金均同比翻倍。

  然而到了調(diào)控頻繁出臺的10月,高價地便開始衰減。10月10億以上的地塊中,溢價率超過100%的地塊有17宗,主要出現(xiàn)在天津、長沙(樓盤)、南寧、上海、佛山(樓盤)、沈陽、南昌(樓盤);而在9月,10億以上的地塊中,溢價率超過100%的地塊有50宗,8月則有46宗。

  11月首周,高價地數(shù)量急劇減少,全國合計出現(xiàn)22宗超過10億單價地塊,其中溢價率超過100%的高價地只有11宗,集中在濟(jì)南(樓盤)等少數(shù)城市。

  “嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的城市,基本告別了高價地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,在10月調(diào)控前,賣地必然出地王的城市,如上海、杭州、南京等,在11月首周出讓的集中土地溢價率均在10%以內(nèi)。

  整體來看,一二線土地市場明顯降溫。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告,10月10個典型城市(北京、上海、廣州、深圳等)土地成交建筑面積 2022 萬平方米,環(huán)比下降 36.7%,;土地出讓金收入 689.6 億元,環(huán)比大降52.6%。

  張大偉認(rèn)為,在連續(xù)重磅政策的影響下土地市場開始降溫,主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

  前述開發(fā)商人士進(jìn)一步指出,隨著各部門政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面,更限制了“地王”的出現(xiàn)。其中針對開發(fā)商的資金約束也達(dá)到了一個新高度。

  近期,上交所和深交所出臺分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定房企通過公司債募集的資金不得用于購置土地。

  這截斷了房企拿地的重要資金來源。根據(jù)中信建投梳理,從2015年至今年9月1日的土地擴(kuò)張中,參與過地王項(xiàng)目的企業(yè)都發(fā)行了一定規(guī)模的公司債,包括A股和內(nèi)房股。

  Wind數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度房企公司債發(fā)行規(guī)模便達(dá)到7481億元;但10月份為396億元,環(huán)比下降近一半。

  11月3日,央行上??偛堪l(fā)文,要求各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場,進(jìn)一步限制了房企資金用于買地。

  易居報告稱,一月多來政府多方調(diào)控,限制“地王”已初步見效。

  “地王”消化難題 

  土地市場降溫,隨之而來的問題是,這一輪很多“地王”背后的資金來源方為央企、國企、中小房企及金融機(jī)構(gòu),他們將如何消化“地王”?

  “協(xié)商退地,囤地待房價上漲,合作開發(fā)等等方式都有?!鼻笆鲩_發(fā)商人士透露,有些“地王”在拿地時便和地方政府有默契:必要時可以退地,或者延遲繳納土地出讓金,或者降地價等。

  但絕大多數(shù)“地王”的捕獲者并不具備這樣的能力。而過去多年來消化“地王”的老辦法:坐等房價上漲,似乎也難以奏效了。

  張大偉分析,一旦房價進(jìn)入調(diào)整周期,房企很可能面臨巨大的銷售難題。短期內(nèi),部分過去報價過高的項(xiàng)目和二手房價格會快速回調(diào);整體看,市場的調(diào)整期還將維持6-9個月,信貸收緊的尺度將會影響這一輪市場的調(diào)整幅度。對于溢價率超過100%的地王來說,如地王區(qū)域未來1-2年售價漲幅不到100%,入市的難度都非常大。

  轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開發(fā)、分散風(fēng)險,成為大多數(shù)“地王”的選擇。除了那些在拿地階段便多家公司捆綁在一起的項(xiàng)目,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)查發(fā)現(xiàn),調(diào)控風(fēng)暴剛開始,便有多個“地王”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股份或引入合作方。

  如本身并不具備強(qiáng)操盤能力的信達(dá),早就打算引入合作方。10月中旬,信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)稀釋杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%,融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權(quán)40%、10%,123.18億元的土地款也由信達(dá)、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔(dān)。

  11月7日,信達(dá)在上海的首個“地王”項(xiàng)目面世,該“地王”引入了泰禾集團(tuán)(000732,股吧),雙方具體合作方式是,信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設(shè)立項(xiàng)目公司,其中坤瓴投資由信達(dá)地產(chǎn)持有8.75%,泰禾集團(tuán)持有11.25%,寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%。在這一模式中,信達(dá)主要是財務(wù)投資,泰禾少量持股,主要負(fù)責(zé)操盤和代建。

  在杭州,10月18日,綠城杭州潮鳴項(xiàng)目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn),這是雙方首次合作,建發(fā)以財務(wù)注資為主,股權(quán)占比30%,綠城則負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤、管控。

  從機(jī)構(gòu)來看,不具備操盤能力的小型開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)成為“地王”股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主力;從地區(qū)來看,目前轉(zhuǎn)讓股權(quán)較多的“地王”項(xiàng)目分布在合肥、杭州、上海等地。

  深圳中原地產(chǎn)研究總監(jiān)王飛認(rèn)為,部分房企稀釋“地王”股權(quán),是因?yàn)閲?yán)厲調(diào)控使樓市降溫明顯,房企在資金、成本控制上都面臨更大的壓力。

責(zé)編:趙惠